آشنایی باماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک
در این مطلب قصد داریم شما را با یکی از مهم‌ترین قوانین موجود در زمینه خرید و فروش اموال و عقد قولنامه‌های رسمی و محضری آشنا کنیم، ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک. اکثر مشکلات حقوقی که سر از دادگاه و شورای حل اختلاف درمی‌آورند، به دلیل عدم آگاهی کافی در مورد حق و حقوق و متن قانون است.
در این راستا، ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک به‌صورت صریح و بدون شک و شبهه به مردم اعلام می‌کند که کلیه عقود و معاملات اشخاص در مورد عین یا منافع اموال غیرمنقول، صلح نامه، هبه نامه و شرکتنامه در مناطقی از کشور که اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی وجود دارد و وزارت دادگستری مقتضی دانسته و آن را اعلام کند، باید به‌صورت رسمی ثبت شوند تا دارای اعتبار شده و در نزد قانون معتبر شناخته شوند. در غیر این صورت، از نظر مراجع عمومی اداری و قضایی کشور، فاقد هرگونه اعتبار خواهند بود.
برای اینکه در معاملات روزمره خود دچار مشکل نشوید، لازم است شرح و تفسیر ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک را دانسته و از نظر فقهای شورای نگهبان در مورد ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک آگاه باشید. در خلال این مطلب اطلاعات جامع و کاربردی در مورد مفهوم قولنامه و انواع قولنامه نیز در اختیار شما قرار خواهیم داد. برای آشنایی بیشتر با ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک، با ما همراه باشید.
ماده ۴٧ قانون ثبت
در کشور ما ایران، معاملات قانونی مرتبط با املاک و ثبت اسناد به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود و متن قوانین ثبت اسناد و املاک در کتب رسمی و منابع حقوقی مختلف قابل دسترسی است. مشاورین املاک ویلا هفت با مجوزهای رسمی، پذیرای معاملات قانونی شما هستند.
بر همین اساس، نص صریح ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک به شرح زیر است:
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (دادگستری) مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است؛ نقل و انتقال مال غیر منقول باید با سند رسمی صورت بگیرد، این در حالی است که مطابق مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت، تنظیم سند رسمی برای اموال غیرمنقول ضرورتی ندارد.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
اکنون که با متن ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک آشنا شدیم، وقت آن است که این قانون را کمی بالا و پایین کرده و کم و کیف آن را بسنجیم. ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک صراحتاً در مورد نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند املاک و اراضی صحبت می‌کند. طبق این قانون، تمام عقدنامه‌ها، قولنامه‌ها، صلح نامه‌ها، هبه نامه‌ها، شرکت نامه‌ها و معاملاتی که به سبب آن‌ها، اموال غیرمنقول از شخصی به شخص دیگر انتقال پیدا می‌کند، باید به‌صورت رسمی در دفاتر و اداره‌جات ثبت اسناد و املاک، ثبت شوند. مشاورین املاک ویلا هفت می‌توانند در این راستا به شما کمک کنند.
در مناطقی که اداره ثبت اسناد و املاک وجود داشته باشد، وزارت دادگستری یا همان وزارت عدلیه، معامله‌گران را به ثبت قانونی معاملات غیرمنقول مکلف کرده است.
به اعتبار این قانون، معاملاتی که به سبب آن اموال غیرمنقول ذکر شده به غیر منتقل شوند، اگر در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت نشوند، در نظر مراجع عمومی اداری و قوه قضائیه، فاقد ارزش و اعتبار قانونی خواهند بود.
ماده ۴۸ که در ادامه ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک آمده است نیز بیان می‌کند که اگر سند یا قراردادی برخلاف شرایط مشخص شده در ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت نرسد، آن سند یا قرارداد در هیچ یک از ادارات و محاکم دادگستری پذیرفته نخواهد شد. بنابراین در صورت بروز مشکلات قانون و حقوقی، اشخاص ذی‌نفع نمی‌توانند مالکیت خود بر اموال غیرمنقول مورد معامله را اثبات کرده و از مزایای قانونی آن بهره‌مند شوند.
به عبارت دیگر، اگر بخواهیم اندکی شسته و رفته‌تر، شرحی بر ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک بنویسیم، باید با مفاهیم قولنامه و انواع آن آشنا شویم. در واقع معنای ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک این است که قولنامه‌ای که افراد بین خود برای نقل و انتقال مال غیرمنقول (به‌عنوان مثال خانه و زمین) و منافع آن (اجاره نامه‌ها) نوشته و امضاء می‌کنند، برای اینکه اعتباری در نزد قانون، قوه قضائیه و دادگستری داشته باشد، باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم، ثبت و صادر شود.
البته باید این نکته را ذکر کرد که نفس قولنامه، تعهدآور است، تعهدی که باید انجام شود و طرفین نسبت به انجام آن، الزام دارند. قولنامه‌ای که بین طرفین و در بنگاه املاک (مانند مشاورین املاک ویلا هفت) نوشته و صادر می‌شود، معتبر بوده و در دادگاه قابلیت استناد دارد. از این رو، هیچ مغایرتی با مفاد ماده ۴٧ و ۴٨ قانون ثبت به وجود نمی‌آید.
قولنامه چیست؟
از گذشته، انسان‌ها برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول، قول و قرار و تعهدات یکدیگر را بر روی کاغذی نوشته و آن را نزد ۲ شاهد مکتوب می‌کردند. بر طبق این کاغذ که قولنامه نام دارد، طرفین
قولنامه متعهد می‌شوند که در موعد مقرری اعم از زمان و مکان مشخصی، حاضر شده و اقدام به انعقاد عقد بیع نمایند.
قولنامه به مفهوم ایجاد تعهد در زمان حال برای انجام آن تعهد در زمان آتی است. قولنامه‌هایی که توسط دو شاهد مرد منعقد می‌شوند، اعتبار و ارزش قانونی خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گیرند. هدف از تنظیم قولنامه، ایجاد التزام نسبت به انجام تعهد است.
قولنامه بنگاهی
قولنامه بنگاهی در بنگاه املاک تنظیم شده و در سه برگ یکسان با متن یکسان نوشته می‌شود. یک برگ در نزد بنگاه‌دار مانده و به هر کدام از طرفین معامله نیز یک برگ از قولنامه تسلیم می‌شود. قولنامه بنگاهی اعتبار خود را از مهر و امضای بنگاه‌دار گرفته و بنگاه‌دار شاهد عقد معامله بین طرفین است. این قولنامه با وجود تمام اعتبارهای قانونی که دارد، از منظر قانون و قوه قضائیه، همچنان در دسته اسناد عادی طبقه‌بندی می‌شود و با یک سند و قرارداد رسمی که توسط دفاتر ثبت اسناد صادر شده باشد، متفاوت خواهد بود.
معتبرترین قولنامه‌ها به همراه کد رهگیری قانونی با قابلیت پیگرد را تنها از ویلا هفت بخواهید.
قولنامه رسمی
تنظیم و صدور سند رسمی از صلاحیت و دسترس بنگاه‌دارها و دلالان املاک خارج است. تنها دفاتر ثبت اسناد رسمی هستند که می‌توانند سند رسمی صادر کنند. اگر در آینده کار شما به دادگاه و شکایت برسد، بهترین راه برای جلوگیری از دعاوی حقوقی و اثبات حق مالکیت خود، تنظیم قولنامه در دفتر اسناد رسمی است.
اگر قصد برخورداری از مزایا و خدمات قانون را دارید، باید طبق قانون عمل کنید. ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک از حقوق شما در دادگاه دفاع می‌کند، به شرطی که تمام عقدنامه‌ها، قولنامه‌ها، صلح نامه‌ها، هبه نامه‌ها، شرکت نامه‌ها و معاملاتی را که به سبب آن‌ها، اموال غیرمنقول را از شخصی به شخص دیگر انتقال می‌دهید، در دفتر اسناد رسمی ثبت کرده باشید.
مقاله:آشنایی کمیسیون ماده 99 روستایی و دهیاری
در گذشته‌های دور، مردم مختلف اموال غیرمنقول خود را با بنچاق معامله می‌کردند. بنچاق از نظر حقوقی، در دسته اسناد عادی و غیررسمی قرار می‌گیرد. پدید آمدن ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک در واقع، به این دلیل بود که نظم و چارچوبی مشخص به این معاملات داده شود تا حکومت و دادگاه بتواند علاوه بر نظارت قانونی بر این معاملات، مرجعی در اختیار داشته باشد که در هنگام ایجاد دعاوی حقوقی، بتواند به آن رجوع کرده و بر آن استناد کند. بر اساس این قانون روشن، در نقل و انتقالی که در دفتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود، منتقل الیه مالک قانونی شناخته نمی‌شود.
نظر فقهای شورای نگهبان درباره مواد ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک
در ادامه بررسی متن، شرح و تفسیر ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک، به مورد مهم و تأثیرگذار دیگری برمی‌خوریم و آن، نظر فقهای شورای نگهبان کشور در مورد ماده ۴۷ است. طبق بیانیه‌ای، فقهای شورای نگهبان، اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها باشد، مغایر شرع دانستند.
فقهای شورای نگهبان در راستای وظیفه نظارت شرعی که قانون بر دوش آن‌ها نهاده است، ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۴۸ را از نظر شرعی بررسی کرده و نظر نهایی خود در این زمینه را اعلام کرده‌اند. این بررسی بنا بر درخواست مستقیم آیت‌الله محمد مؤمن از فقهای شورای نگهبان انجام پذیرفته است.
متن نامه آیت‌الله مؤمن به آیت‌الله جنتی، دبیر وقت و کنونی شورای نگهبان، به شرح ذیل است:
حضرت آیت‌الله جنتی دامت‌برکاته، دبیر محترم شورای نگهبان؛
سلام علیکم
در سال ۱۳۹۲ که اعضای شورا خدمت مقام معظم رهبری «مدظله العالی» مشرف شدند، معظم له تأکید بر پالایش نمودن فقهاء شورا نسبت به قوانین و سایر مصوبات باقی مانده از زمان طاغوت را نمودند تا موارد خلاف شرع روشن و ابطال شود و شورای محترم نیز در جلسه‌ای متعاقب آن این امر را به مجمع مشورتی فقهی واگذار کرد و این مجمع نیز این وظیفه را انجام داده و می‌دهد.
اکنون بعضی متدینین و محترمین بازار در ضمن نامه و پیوست‌هایی به مسئول این مجمع اعلام داشته‌اند که معاملات زیادی در بازار به‌صورت شرعی و صحیح انجام گرفته است و وقتی برای تنفیذ آن‌ها به مراجع قضایی مراجعه می‌کنیم، اعلام می‌دارند چون این معاملات به ثبت رسمی نرسیده‌اند و بالخصوص مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک این معاملات را بی‌ارزش می‌داند و نمی‌توان آن‌ها را تأیید و تنفیذ کرد.
اکنون با ذکر عین این مواد سؤالات شرعی و قانونی ذیل را نسبت به آن‌ها مطرح می‌کنیم تا با جواب قاطع و صریح فقهاء معظم این مشکل حل شده و خواسته رهبر معظم انقلاب اسلامی نیز در این مورد عملی گردد.
سؤالات مطروحه:
۱. آیا خود سندی که به موجب آن اداره ثبت شخصی را مالک ملکی دانسته است از نظر قواعد شرعی اماره معتبره بر مالکیت او است و باید او را شرعاً نیز مالک دانست و یا آن که مالکیت اشخاص به موجب ید و تصرف مالکانه و یا شهادت بینه شرعی و مانند آن ثابت می شود مفاد مواد مزبور – در مالک دانستن شخص فوق به مجرد ثبت در سند فوق – خلاف شرع است.
۲. با قطع نظر از سؤال اول آیا مالک ندانستن هر کس که ملک خود را به ثبت نرسانده و در محاکم و ادارات همان گونه که از مواد فوق خصوصاً ماده ۴۸ استفاده می شود صحیح است و یا آن که عموم آن نسبت به موردی که مالی با سبب شرعی و قانونی به شخصی منتقل شده مثل بیع و هبه صحیح و ارث و سایر اسباب صحیح نیست و در نتیجه عموم مواد فوق به موجب مفاد اصل ۴ قانون اساسی باطل است.
3. و چندین و چند سؤال دیگر که در این نامه ذکر شده‌اند.
در صورتی که موافقت فرمایید موضوع فوق در جلسات مجمع مشورتی فقهی مورد بحث قرار گیرد و نتیجه آن به‌عنوان کار مقدماتی خدمت فقهاء محترم عرضه گردد.
به موجب این نامه و درخواست بازاریان از آیت‌الله مؤمن، این شورا ماد ۴گانه را بررسی کرده و نظر فقهی و شرعی خود را به‌صورت زیر اعلام کردند:
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خودبه‌خود ایرادی ندارد؛ اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها باشد، خلاف شرع و باطل است.
در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به این‌گونه اسناد عادی دارد.
محمدرضا علیزاده قائم مقام دبیر شورای نگهبان
بنا بر این پرسش و پاسخ و طبق نظر فقهای شورای نگهبان، اسناد عادی غیر رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده‌اند؛ اما قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها در دسترس است، از منظر قانونی کاملاً معتبر و ذی‌ارزش بوده و در دادگاه و محکمه، قابلیت استناد خواهند داشت.
سخن پایانی
در این مقاله تمام سعی خود را کردیم تا متن، شرح و تفسیر ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک را با زبان و ادبیاتی ساده و روان، با کمترین استفاده از لغات و اصطلاحات حقوقی، خدمت شما بیان کنیم. بنا بر ماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک، در مناطقی که دفتر ثبت اسناد رسمی وجود دارد و قوه قضائیه آن را متقضی شمرده است، ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله، صلحنامه، هبه‌نامه و شرکتنامه، اجباری است. پیشنهاد ما استفاده از مشاورین املاک ویلا هفت برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل حقوقی و ایجاد ضرر و زیان است.
