مقدمه
در هر روستایی از تهراندشت که قصد داشته باشید، برای ساخت ویلا در زمین جواز ساخت بگیرید، باید زمینتان طرح هادی داشته باشد. در واقع زمینی که شما برای ساخت در نظر گرفته اید اگر که بیرون از بافت واقع شده باشد، جواز ساخت برای آن به صورت قانونی صادر نمی شود. روشن است که چنین زمینی سند با کاربری مسکونی ندارد و قیمت آن نیز کمتر است.
در صورت عدم رعایت قوانین و با همین شرایط برای ساخت ویلا اقدام نمائید، با توجه به این که قوانین شهرداری و ویلاسازی را رعایت نکرده ایم، ویلای ساخته شده در معرض خراب شدن توسط شهرداری قرار دارد، ضمن این که دهیاری نیز می تواند، ویلای ساخته شده را تخریب کند. لذا افراد برای ساخت و ساز در زمین های مشمول طرح الحاق بایستی مجوز دریافت کنند. تیم تحریریه سایت ویلا هفت قصد دارد، درباره طرح الحاق توضیح دهد. توصیه می کنیم تا جهت آگاهی بیشتر همراه ما بمانید.
طرح الحاق
زمین هایی که شرایطی مثل دارا بودن فاصله نزدیک حدود چند متر از بافت محل یا بلامانع بودن از لحاظ استعلامات مربوطه باشند، زمین های دارای شرایط طرح الحاق به بافت هستند. اگر زمینی شرایط مذکور را دریافت کند، شرایط الحاق به بافت را دارد و در غیر این صورت شرایط طرح الحاق را ندارد. ساخت و ساز ویلا در زمین هایی با این خصوصیات بدون گرفتن مجوزهای مورد نیاز غیرقانونی می باشد.
صاحبان این زمین ها مبلغی را برای عمران و آبادی روستا به دهیار پرداخت می کنند و می توانند، مجوز مورد نیاز را دریافت کنند. از آنجایی که طرح الحاق روستاها هر چند سال گسترش می یابد، بنابراین این زمین ها توسط دهیاری به داخل بافت روستا منتقل می شوند. زمین هایی که دارای طرح الحاق هستند، دارای کاربری مسکونی کم هستند. بیشتر آن ها دارای کاربری کشاورزی هستند که در صورت بایر بودن زمین کشاورزی، به کاربری باغی مبدل می شوند.
این تصمیمات توسط هیئت مدیره ادارات جهاد منابع طبیعی و ادارات دیگر مثل شهرداری و اداره آب و… صورت خواهد گرفت. زمین کشاورزی برای تبدیل شدن به مسکونی باید تغییر کاربری انجام دهد. فرد باید ابتدا درخواست عوض کردن کاربری زمین خود را به همراه نقشه، علت ضرورت عوض کردن کاربری زمین و مدارک مربوط به زمین به صورت کتبی به اداره جهاد کشاورزی یا اداره راه و ساختمان بدهد.
در صورتی که دارای دلایل کافی باشد و درخواست قبول شود، فرد باید بعد از گذراندن مراحل اداری و قانونی مختلف و پرداخت عوارض عوض کردن کاربری زمین مراحل بعدی را انجام دهد. وزرات راه و شهرسازی قوانین طرح الحاق را برای گسترش و عمران روستاها به صورت نظام مند و با توجه به شرایط فرهنگی، اقلیمی، اجتماعی و اقتصادی آن مناطق تنظیم کرده است. تقسیم عادلانه امکانات و به وجود آوردن تسهیلات و امکانات رفاهی، تولیدی و اجتماعی نمونه هایی از اهداف این طرح می باشند.
اجرای درست طرح الحاق به بهبود وضعیت روستائیان کمک می کند. سازمان حفاظت از محیط زیست بر روی تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی به علت ساخت و ساز بیش از حد سختگیری زیادی دارد، امکان دارد که درخواست عوض کردن کاربری زراعی به مسکونی را به سختی قبول کند. به همین علت این کار دارای مشکلات و سختی های زیادی است و امکان دارد با وجود همه پیگیری ها با جواب منفی روبرو شوید.
منظور از این که هر چند سال یک بار در روستاها طرح هادی برگزار می شود، یعنی برای بیشتر شدن و یا عوض کردن کاربری زمین ها و ساخت و ساز در روستاها نقشه برداری انجام می شود. برای مثال اگر به چند درصد از روستاها مجوز ساخت و ساز داده باشند، هر چند سال درصدی را می افزایند تا بومی ها و غیربومی ها و صاحبان زمین ها بتوانند، در زمین خود ساخت و ساز انجام دهند و به شکل قانونی برای بدست آوردن مجوز ساخت و گرفتن انشعابات اقدام کنند.
آشنایی باماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک
کاربرد طرح هادی در معاملات زمین در روستاها
زمانی که شما یک قطعه زمین در روستای شمالی خریداری می کنید و می خواهید که در آن ویلا بسازید، امکان دارد، زمانی که برای دریافت مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز به ادارات مربوطه رجوع می کنید، با جواب منفی روبرو شوید و بر اساس طرح هادی روستایی به شما مجوز ساخت زمین ندهند و به شما گفته شود که زمین خارج از بافت است.
زمین داخل بافت به معنی واقع شدن در محدوده مجاز طرح هادی است و گرفتن مجوز برای ساخت آن کار دشواری نیست، اما در صورت قرار گرفتن زمین در خارج از بافت نمی تواند، دارای انواع سند ملکی باشد و برای آن به صورت قانونی مجوز ساخت صادر نمی شود.
استعلام طرح الحاق روستایی
مرجع تامین این طرح بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و شما برای کسب آخرین نسخه این طرح باید به شهرداری ها و دهیاری ها مراجعه کنید. مسئولان این سازمان ها نیز وظیفه دارند، جزئیات طرح الحاق را به شما بدهند و از چند نفر از افراد معتمد روستا سوال کنید که زمین مد نظر در داخل بافت واقع شده است، یا خیر؟
اما بهتر است که برای پیگیری طرح الحاق روستایی از مراجع قانونی راهنمایی بگیرید و نظر نهایی درباره واقع شدن زمین در این طرح از سوی کارشناس بنیاد مسکن صادر می گردد.
اعتراض به طرح الحاق روستایی
بر اساس ماده 13 قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا هر گونه تخلف از مقررات قانونی درباره صادر شدن مجوز ساخت بیرون از طرح الحاق و… تجاوز به حقوق عمومی جرم به حساب می آید و افراد مرتکب این جرم علاوه بر برگشت به وضع قبل و بر طرف کردن اثر از تخلف به مجازات تعزیری درج شده در قانون مجازات اسلامی محکوم می شوند.
در صورتی که مامورین دولتی در این باره خلاف مقررات قانونی عمل کنند، می توان علیه آن ها در دیوان عدالت اداری شکایت نمود.
مراحل گرفتن مجوز ساخت برای ویلاهای محدوده طرح الحاق
دریافت مجوز ساخت برای افرادی که ملک یا ویلا مورد نظرشان در محدوده طرح الحاق قرار گرفته است، مراحل مختلفی دارد. در صورتی که این مراحل را طی کنید، می توانید مجوز ساخت ویلا دریافت کنید. مراحل گرفتن مجوز ساخت برای ویلاهای محدوده طرح الحاق موارد زیر می باشند.
- در مرحله اول تهیه طرح الحاق تهیه نقشه اولیه و پایه است و مرحله بعدی بررسی و مطالعه اولیه و شناسایی شرایط موجود ویلا و زمین می باشد، در مرحله بعد بررسی وضعیت موجود و تدوین محدوده مورد نظر است.
- قدم بعدی معین کردن پروژه های پیشنهادی و اقدام و تهیه طرح الحاق می باشد.
- بعد از این مرحله از طرح الحاق چگونگی عملی کردن و اهداف طرح الحاق مطرح می باشد.
اهمیت طرح الحاق به بافت
زمین هایی که دارای فاصله چند متر با بافت محل هستند و دارای استعلامات قانونی هستند، زمین های الحاقی می گویند و افراد برای ساخت و ساز ویلا در این زمین ها باید مجوز ساخت و ساز بگیرند. افراد برای ساخت و ساز در این زمین ها می توانند، مبلغی برای عمران و آبادی روستا به دهیار بدهند و مجوز ساخت و ساز بگیرند.
در صورتی که زمین دارای فاصله نزدیک با بافت محل باشد و از نظر استعلامات مربوطه مانعی برای آن وجود نداشته باشد، زمین الحاق به بافت گفته می شود و برای ساخت و ساز در آن باید مجوز بگیرید. افراد برای دریافت مجوز این زمین ها می توانند، مبلغ کمی را به دهیاری پرداخت کنند و مجوز بگیرند. در صورت تخلف در قوانین و مقررات معاملات ملکی برای زمین های بیرون از طرح الحاق جرم محسوب می شود و برای آن مجازات هایی تعیین شده است.
شرایط الحاق به بافت روستایی
زمین هایی که دارای شرایط مورد نیاز برای پیوستن به بافت محل هستند، زمین های الحاق به بافت گفته می شوند. زمین هایی که دارای طرح الحاق هستند، با تغییر کاربری خود از زراعی به مسکونی قیمت آن ها بیشتر می شود. شرایط الحاق به بافت روستایی موارد زیر می باشند.
- دارا بودن فاصله نزدیک چند متری با بافت محل
- در صورتی که زمینی شرایط فوق یعنی نزدیکی به بافت، استعلامات مربوطه و طرح هادی را دریافت کند، شرایط الحاق به بافت را دارد و در صورتی که هر یک از شرایط فوق را دارا نباشد، امکان الحاق به بافت را ندارد.
- بلامانع بودن از لحاظ استعلامات مربوطه
انواع بافت زمین
بافت زمین انواع مختلفی دارد. زمین هایی که به بافت نزدیک هستند، باید مجوز بگیرند. افراد می توانند، با پرداخت مبلغ کمی به دهیاری برای عمران و آبادی روستا مجوز بگیرند. در صورت تغییر کاربری بافت زمین از زراعی به مسکونی قیمت زمین بیشتر می شود. انواع بافت زمین موارد زیر می باشند.
- زمین داخل بافت: بهترین نوع زمین برای ساخت و ساز زمین هایی هستند که داخل بافت روستا واقع شده اند و برای ساخت و ساز مجوز مربوطه را از دهیار محل گرفته اند و مراتب قانونی را گذرانده اند و به پرداخت هزینه اضافی برای گرفتن امتیازات آب، گاز، برق و… نیاز ندارند.
- زمین چسبیده یا الحاق به بافت: نزدیک ترین زمین ها به بافت هستند که ساخت و ساز در آن ها بدون دارا بودن مجوزهای مورد نیاز غیر قانونی است. البته صاحبان چنین زمین هایی مبلغی برای عمران و آبادی روستا به دهیار می دهند و مجوز مورد نیاز را می گیرند.
- زمین خارج بافت: زمین خارج از بافت به زمین هایی می گویند که در نقشه روستایی و طرح هادی واقع نشده اند و هر گونه ساخت و ساز در آن ها غیرقانونی بوده و به دریافت مجوز نیاز دارند. البته واقع شدن این زمین ها در زمان های معین به داخل بافت امکان پذیر است.
تفاوت طرح الحاق و طرح هادی
طرح هادی طرحی است که با ساماندهی بافت موجود روستا و شهر میزان و موقعیت توسعه آینده و نحوه استفاده از زمین های موجود منطقه برای کاربردهای مختلف مانند کشاورزی، تجاری، تولیدی و… بر اساس موارد در چهارچوب طرح های مختلف را مشخص می کند. در واقع این طرح یک نوع نقشه راه برای گسترش شهر و روستا می باشد و توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تدوین شده است.
در طرح الحاق زمین هایی که دارای فاصله نزدیک چند متری با بافت محل هستند و از نظر استعلامات مربوطه بلامانع می باشند، زمین های دارای طرح الحاق به بافت می باشند و برای ساخت و ساز در این زمین ها باید مجوز بگیرید. در طرح هادی زمین هایی که خارج از بافت هستند، ساخت و ساز در آن ها قانونی نیست و می توانند با استفاده از طرح هادی به داخل بافت منتقل شوند و در طرح الحاق زمین هایی که نزدیک به بافت هستند، ساخت و ساز در آن ها نیز غیر قانونی است که می توانند برای دریافت مجوز مبلغ کمی را به دهیاری پرداخت کنند و مجوز بگیرند.
سخن آخر
در این مقاله درباره طرح الحاق مطالبی ذکر شد. در صورتی که زمین شما خارج از طرح هادی باشد، مجوز برای آن صادر نمی شود و با مراجعه به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برای دریافت مجوز با جواب منفی روبرو می شوید.
شما برای دریافت آخرین نسخه طرح الحاق باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مراجعه کنید. افرادی که به طرح الحاق روستایی اعتراض دارند، می توانند به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.
برای ساخت ویلاهای محدوده طرح الحاق باید مجوز بگیرید. برای الحاق به بافت روستایی شرایطی لازم است. انواع بافت زمین مختلف است.
برای ساخت و ساز زمین های در طرح الحاق باید مجوز بگیرید. افراد برای ساخت و ساز زمین های دارای شرایط طرح الحاق به بافت باید مجوز بگیرند و برای دریافت مجوز می توانند، مبلغ کمی را برای عمران و آبادی روستا به دهیاری بدهند و مجوز دریافت کنند.
مرجع تامین این طرح بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و شما برای گرفتن آخرین نسخه آن باید به دهیاری ها و شهرداری ها رجوع کنید. برای به انجام رساندن هر مرحله از فرآیند مذکور مشاوران تیم ویلا هفت آماده راهنمایی شما عزیزان می باشند.
