قوانین خرید و فروش ملک
همانطور که می دانید انجام هر امر خطیری واجد مجموعه از شرایط و قوانین می باشد. شما برای بر طرف نمودن نیاز خود در هر مرحله از معامله می بایست به قوانین خرید و فروش ملک، زمین، ویلا یا باغ که چهارچوب و حدود اختیارات شما را معین می کند، رجوع کنید. طبق قانون شما می بایست قراردادی دارای اعتبار داشته باشید و از انواع اسناد ملکی معتبر آگاهی یابید. بدین ترتیب از عقد قرارداد فاقد ارزش جلوگیری خواهید کرد.
استعلام کد رهگیری ییکی از راه های بررسی اعتبار اسناد می باشد. همچنین توجه داشته باشید که طبق قانون شما موظف به اجرای مفاد ذکر شده در قرارداد می باشید؛ لذا هر گونه عمل مرتبط با معامله اعم از فسخ قرارداد می بایست نظر به شیوه نامه موجود در قرارداد و به صورت قانونی صورت گیرد.
خرید و فروش ملک شاید برای بسیاری از افراد جزو امور ساده به نظر برسد؛ این در حالی است که اگر افراد از قوانین خرید و فروش ملک آگاه نباشند، مسیر دشواری را طی خواهند نمود و حتی ممکن است، به لحاظ مادی متضرر گردند. در ادامه این مقاله برای آشنایی بیشتر شما کاربران گرامی قصد داریم تا در رابطه با نکات مهم معامله ملک و قراردادهای بسته شده ضمن آن اطلاعات جامعی را بیان نماییم. توصیه می کنیم برای پیشگیری از افتادن در دام کلاهبرداران و انجام امور حقوقی خرید ملک به صورت قانونی تا پایان این مقاله که توسط مجموعه مشاورین املاک ویلا هفت گردآوری شده همراه ما بمانید.
بررسی قوانین خرید و فروش ملک (ویلا، زمین یا باغ)
در صورتی که افراد قصد خرید هر یک از انواع ملک های مسکونی، تجاری و زمین را داشته باشند، می بایست برای طی کردن صحیح این روند، از قوانین حقوقی خاصی مطلع باشند. افراد جهت خرید ملک، در هر یک از مراحل زیر باید به مجموعه از نکات توجه داشته باشند.
انتخاب ملک مناسب
اولین قانونی که بایستی در هنگام خرید خانه به آن توجه داشته باشید، انتخاب ملک مناسب می باشد. ملکی که فرد جهت خرید انتخاب می کند، متناسب با قوانین خرید و فروش ملک می بایست دارای وضعیت معلوم و بدون ابهام باشد. به این معنا که سند و شناسه ای رسمی داشته باشد. حتما در رابطه با املاک قولنامه ای اطلاعاتی به گوشتان خورده است. این املاک سند رسمی ندارند و بنا به دلایلی به این صورت مبادله شده اند.
مفاد قانون در چنین شرایطی حکم می کند که افراد پیش از خرید و امضای هر گونه قرارداد از اعتبار ملک منتخب خود آگاهی پیدا کنند. موارد بسیاری مشاهده شده است که ملک دارای خلافی بوده و موفق به اخذ پایان کار نشده است. در چنین صورتی معامله آن با قولنامه صورت گرفته است. قولنامه ای بودن ملک همیشه به معنی غیرمعتبر بودن آن نیست. افراد برای خرید ملک قولنامه ای اگر شناخت کافی داشته باشند و بی گدار به آن نزنند.
املاک کشور غالبا ثبت شده اند و بر اساس ماده 22 قانون ثبت، تنها شخصی به عنوان مالک پذیرفته می شود که ملک ایشان در دفاتر املاک ثبت شده باشد. همچنین طبق ماده 47 و 48، معاملات اموال غیرمنقول می بایست به صورت رسمی انجام شده باشند؛ لذا چنانچه قرارداد به صورت رسمی عقد شده باشد ولی انتقال آن با سند عادی صورت گرفته باشد، در ادارات و مراجع ذیصلاح قابل استناد نخواهند بود.
مقاله پیشنهادی ما : ٖراهنمای کامل برای درک فرق بین سند جعلی و اصل
رعایت اصول در تنظیم مبایعه نامه
دومین مرحله ای که در طی آن توجه به قوانین خرید و فروش ملک بسیار مهم است، تنظیم مبایعه نامه می باشد. به طور معمول لازم است که طرفین بعد از رسیدن به توافق، مبایعه نامه ای را تدوین نموده و در آن چهارچوب قرارداد را ذکر نمایند. در صورتی که در نوشتن مبایعه نامه دقت کافی به کار گرفته نشود، امکان به وجود آمدن مشکلات زیادی اعم از درگیری و بروز اختلاف محتمل است. افراد برای اطمینان از اعتبار مبایعه نامه آن را در دفاتر املاک تنظیم می نمایند. مفاد مبایعه نامه عموما به شرح زیر می باشد.
اطلاعات هویتی طرفین
مشخصات مورد نیاز ملک
درج ثبت دقیق تاریخ
قیمت توافق شده و نحوه پرداخت آن
سایر تعهدات
بعد از بررسی هر یک از موارد مندرج در مبایعه نامه، خواندن دقیق و امضای آن لازم است که علاوه بر طرفین معامله مشاور املاک نیز نسخه ای از مبایعه نامه را در اختیار داشته باشد. این کار به جلوگیری از بروز مشکلات آتی کمک می کند.
مراحل نوشتن مبایعه نامه:
حاضر شدن طرفین قرارداد به همراه مدارک شناسایی
تعیین ثمن یا مبلغ مورد توافق که بایستی در مبایعه نامه ذکر شود.
در این مرحله درج شرایط تنظیم اسناد صورت می گیرد که شامل تاریخ ثبت سند، لزوم فک رهن چنانچه ملک در رهن باشد، امکان دریافت گواهی غیبت در صورت عدم حضور یکی از طرفین و… می باشد.
معین کردن شرایط تحویل ملک مرحله چهارم تنظیم مبایعه نامه است که تعیین کننده مقدار خسارت در صورت عدم تعهد، تاریخ تحویل ملک و… می باشد.
آثار قرارداد ماده ششم مبایعه نامه است و 7 بند دارد:
آماده کردن کلیه مدارک و تسویه قبوض آب، برق، گاز و..
هزینه تنطیم سند با خریدار است و بایستی مشخص شود که قرار است، هزینه اداره مالیات، اوقاف و شهرداری را کدام یک از طرفیت بپردازد.
نوسان قیمت ها در ثمن تاثیری نخواهد داشت.
ذکر اختیارات فسخ قرارداد و ابطال از جانب طرفین
تعیین مبلغ خسارت برای طرفین
درج این نکته مه مبایعه نامه بدون مهر و امضای صاحب مجوز کسب رسمیت ندارد.
تایید مشاهده مدارک یکدیگر
ماده 7 مربوط به فایل متعاملین است که 6 بند دارد:
پرداخت کمیسیون مشاور املاک
فسخ قرارداد تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور املاک ندارد.
طرفین بایستی 9 درصد مالیات ارزش افزوده علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک را بپردازند.
ذکر نحوه نام نویسی در سایت اتحادیه املاک
نحوه استعلام کدرهگیری از طریق پیام کوتاه
انتقال سند
برای انتقال نهایی سند لازم است که طرفین در تاریخ معین به دفترخانه مراجعه نمایند. در صورتی که یکی از طرفین غیبت کرده و یا مابقی پول را پرداخت ننمایند، فروشنده قادر به دریافت گواهی عدم حضور او خواهد بود. گاهی نیز هر دو طرف تاریخ مراجعه به دفترخانه را تغییر می دهند و آن را در قالب توافق نامه ای جدید و مکتوب ثبت می نمایند.
معرفی انواع سندهای ملکی
با توجه به این در بندهای اخیر به اسناد ملکی اشاره اشاره کردیم و متذکر گشتیم که افراد بایستی در هنگام خرید و فروش و ملک، اعتبار نوع سند را در نظر داشته باشد، در این بخش قصد داریم تا انواع اسناد ملکی را بررسی کنیم. سند به عنوان دومین عامل مهم اثبات دعوی مطابق با ماده 1284 قانون مدنی نامه ای مکتوب است که در جایگاه دفاع و دعوی قابل استناد می باشد. در قانون مدنی تقسیم بندی ذیل برای انواع سند ملکی ارائه شده است.
سند رسمی
اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی، ادراره های ثبت اسناد و یا توسط مامورین رسمی واجد شرایط تنظیم شده باشد، به رسمیت شناخته می شوند.
سند عادی
سندی که در شرایطی غیر از شرایط مذکور تنظیم شده باشد، عادی تلقی می گردد. به این معنا که این سند توسط مامورین رسمی تدوین نگردیده است. توجه داشته باشید؛ هر سندی که در نزد مامورین رسمی تنظیم شده است، رسمی محسوب نمی شود چرا که اگر وی مقررات لازم را رعایت نکرده باشد، حتی در صورت وجود امضای طرفین سند عادی به شمار می رود. سند عادی در برخی از مواقع مثلا برای وراث قابل استناد است اما همانگونه که در قوانین خرید و فروش ملک اشاره شد، سند رسمی برای این امر ضرورت دارد.
انواع سندهای ملکی:
سند شش دانگ
سند مشاع
سند تک برگ
سند وقفی
سند عرصه
سند منگوله دار
سند مفروز
سند اعیان
سند المثنی
سند ورثه ای
سند معارض
سند شورایی
سند رهنی
سند بنچاق
سند وکلاتی
توجه به چه نکاتی برای رعایت قوانین خرید و فروش ملک ضروری است؟
همانطور که در قسمت های پیشین نیز اشاره کردیم، همه خریداران و سرمایه گذاران بایستی قبل از هر اقدامی، با قوانین خریدو فروش ملک آشنایی داشته باشند تا در این مسیر دچار مشکل نشوند. دانستن اطلاعات اولیه در رابطه با قوانین معامله ملک و مشورت با یک مشاور حقوقی باعث می شود که مشکلات آتی به حداقل برسد. در قسمت های بالا پاره ای از نکات را ذکر کردیم. برای کسب آگاهی بیشتر ادامه مقاله را مطالعه نمایید.
استعلام کد رهگیری
داشتن کد رهگیری در معاملات قولنامه ای جهت اطمینان بیشتر در طی انجام فرآیند تدوین قولنامه یا اجاره نامه الزامی می باشد. این روند اجباری تا حد زیادی مانع تخطی از قوانین خرید و فروش ملک و بروز جرایم مربوطه می گردد. افراد ضمن استعلام کد رهگیری قادر به بررسی آخرین وضعیت ملک خواهند بود.
جزئیات سند بعد از استعلام برای شما آشکار می شود. متراژ ملک، تعداد اتاق، پارکینگ، مشاعات و… از جمله این اطلاعات می باشند. شایان ذکر است که یکی از تخلفات مهم یعنی فروخته شدن ملک یا زمین به چندین نفر از این طریق قابل پیگیری و پیشگیری خواهد بود.
توجه به قوانین خرید و فروش ملک از اشخاص یا نهادهای حقوقی
یکی از نکات مهم در هنگام خرید از نهادها، بررسی وکالت نامه فروشنده از نهاد ذی ربط می باشد. در این راستا لازم است اشاره کنیم که افراد باید در خرید برخی از املاک یا زمین ها احتیاط نمایند؛ چرا که خرید آن ها با مجموعه از مشکلات همراه می باشد. در قسمت زیر موارد مربوطه را نام می بریم.
برخی از املاک یا زمین ها توسط کمیته امداد، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و… منتقل شده اند. به عبارتی دیگر مالکان قبلی این اراضی ادعاهایی در رابطه با ملک خود دارند که بایستی توسط نهادهای قضایی مورد بررسی قرار گیرد.
حتما در مورد بسیاری از زمین ها یا املاکی که در طرح تفصیلی قرار دارند، اطلاعاتی به گوشتان خورده است؛ لذا توصیه می شود که قبل از خرید ملک از مشمول نبودن ملک مورد نظر خود اطمینان حاصل نمائید.
اطلاع از قرار گرفتن ملک یا زمین در طرح هادی نیز دارای اهمیت است زیرا گاهی فرد را از نیل به اهداف اصلی اش بازمی دارد. انواع بافت زمین برای ملک در این طرح مشخص شده اند و شامل اراضی خارج از بافت، داخل بافت و الحاق به بافت می باشند. فرد قبل از خرید می بایست جزئیات زمین را بررسی کرده و در صورت نبودن مشکل یا مانع، مسیر خود را ادامه دهد.
در نهایت لازم است متذکر گردیم که خرید زمین های کشاورزی نیز به صرف دقت بسیاری نیاز دارد. تعداد زیادی از این زمین ها فاقد سند رسمی هستند و تنها به صورت سنتی و در حضور یک امین یا کدخدا نگارش شده اند. هر چند که با تصویب طرح الحاق در سال 1388 بسیاری از این مشکلات مرتفع شد اما با این حال پیگیری های قانونی جهت اعتباریابی، قبل از خرید این زمین ها لازم الاجرا است.
نکته مهم در هنگام تدوین مبایعه:
بررسی سند و اطمینان از وضعیت آن (اسناد ورثه ای دارای شرایط ویژه ای را برای معامله می طلبد که ضمن آن لازم است با یک مشاور حقوقی مشورت کنید. قبل از امضای قرارداد تسویه حساب مالیات و گواهی انحصار ورثه را بررسی کنید)
در رهن بودن زمین یا ملک مورد نظر را بررسی نمایید.
مدارک فروشنده را چک کنید.
در صورتی که نماینده یا وکیل فروشنده حضور داشت اطمینان حاصل کنید که از سوی فروشنده اصلی وکالت دارد.
اگر چندین نفر صاحب ملک باشند، لازم است که همه آن ها قرارداد را امضا کنند مگر این که همه آن ها به یک نفر وکالت داده باشند.
وجود دو نفر شاهد عاقل در هنگام تدوین قرارداد ضرورت دارد.
خرید و فروش املاک مصادره ای غیر قانونی است و ملکی که صاحب آن مشخص نیست، جزو اموال عمومی محسوب می شود.
پرسیدن شرایط و نحوه پرداخت قبل از تنظیم مبایعه نامه ضروری است و همه جزئیات بایستی در آن درج شود.
به طور معمول بخشی از هزینه ملک یا به اصطلاح ثمن در هنگام تنظیم مبایعه نامه پرداخت می شود.
چنانچه ملک یا زمین دارای چند مالک بود، سپردن رسید به آن ها لازم است.
در نهایت بایستی اشاره کنیم که خواندن مفاد مبایعه نامه قبل از امضا از اهمیت بالایی برخوردار است.
بررسی فسخ قرارداد در قوانین خرید و فروش ملک
یکی از سوالات رایجی که ممکن است در طی معامله ملک یا زمین برای افراد ایجاد شود، در مورد جزئیات قانون فسخ قرارداد است. تیم مشاوران ویلا هفت برای رفع ابهامات شما عزیزان قصد دارد تا در ادامه به این موضوع بپردازد. زمانی که یکی از طرفین یا هر دو و یا حتی شخص ثالث به صورت ارادی تمایل به منحل نمودن قرارداد داشته باشد، اصطلاحا گفته می شود که وی تقاضای فسخ قرارداد را دارد. امکان فسخ قرارداد ضمن اجرای یک سری ضوابط و شرایط امکان پذیر است.
همانطور که مستحضر هستید، در همه قراردادها یک بند به فسخ قرارداد اختصاص داده شده است. به این صورت که طرفین مجاز هستند تا در یک بازه زمانی مشخص و با رعایت شرایط خاص در خواست خود را مبنی بر فسخ قرارداد فی ما بین ارائه نمایند. توجه داشته باشید که بسیاری از افراد گاهی به دلیل عدم توجه و یا اطمینان کامل به طرف مقابل، مفاد قرارداد را بدون مطالعه دقیق امضا می کنند. در چنین وضعیتی چنانجه عبارت “اسقاط کافه خیارات (اختیارات)” در قرارداد ذکر شده باشد، شما از فسخ قرارداد محروم خواهید بود.
لازم به ذکر است که فسخ قرارداد به دو شکل رایج مشاهده می شود. نخستین حالت آن وضعیتی توافقی بین طرفین می باشد که در این صورت افراد بایستی با کمک مشاور املاک یا مشاور حقوقی روند را طی کنند. شرایطی نیز وجود دارد که تنها یکی از طرفین خواهان فسخ است که در این صورت وی باید درخواست خود را در قالب یک دعوی حقوقی به دادگاه ارائه کند. شرایط و ضوابط فسخ قرارداد بسته به نوع آن (خرید یا اجاره) متفاوت هستند. برخی شروط اصلی فسخ قرارداد به شرح ذیل می باشند.
هر کدام از طرفین که قصد فسخ قرارداد را دارد بایستی رضایت کامل در این امر را در نظر داشته باشد؛ چرا که وجود اکراه در فرد مقابل، فسخ قرارداد راغیرقانونی می نماید.
فسخ قرارداد بابیستی توسط مراجع قانونی صورت گیرد که اصطلاحا اهلیت این کار را دارا هستند.
بعد از فسخ قرارداد انتقال ملک تا هر مرحله ای که پیش رفته باشد، متوقف شده و به فروشنده برگردانده می شود.
مطابق شرایط فسخ قرارداد در قوانین خرید و فروش ملک، لازم است که فروشنده پولی را که تا آن لحظه اخذ نموده است، به طور تمام و کمال بازگرداند.
در صورتی که خریدار تا زمان فسخ قرارداد، بهره و سود مالی از ملک دریافت کرده باشد؛ به طور مثال اگر خانه را اجاره داده باشد، می بایست پول به دست آمده را به فروشنده یا مالک اصلی بدهد.
در صورتی که جریمه ای برای فسخ قرارداد در نظر گرفته شده باشد، شخص فسخ کننده موظف به پرداخت آن است. در غیر این صورت عرفا لازم است که ضرر و زیان شخصی که خواهان فسخ قرارداد نبوده پرداخت گردد.
سخن آخر
هدف تیم ما در مقاله حاضر بررسی مهمترین قوانین خرید و فروش ملک بود. ما در مطالب فوق به برخی از سوالات شما من باب انواع سندهای ملکی، فسخ قرارداد، نکات حقوقی مهم در خرید ملک و… اطلاعات مفیدی ارائه کردیم. پیشنهاد می کنیم برای آشنایی بیشتر از سایر قوانین و داشتن معامله ای ایمن، ضمن انتخاب گزینه مشاوره تلفنی با کارشناسان سایت ویلا هفت ارتباط حاصل نمائید.
