کمیسیون 100 شهرداری

 مقدمه 

عموما در هر کشوری افراد علاوه بر قوانین خرید و فروش ملک بایستی با ضوابط و شرایط قانونی ساخت و ساز املاک نیز آشنا باشند. چنانچه اشخاص و یا سرمایه گذاران بدون دقت به قوانین مربوطه اقدام به ساخت و ساز نمایند. مراجع ذی ربط اجازه تخریب و یا متوقف نمودن ساخت ملک را خواهد داشت. قوانین ساخت و ساز املاک گاهی به دلیل عدم آگاهی و در مواقع بسیار دیگری توسط افراد سودجو زیر پا گذاشته می شود.

برای پیشگیری از این موارد و جهت افزایش آگاهی شما عزیزان، تیم مشاوران ویلا هفت قصد دارد تا در رابطه با کمیسیون 100 شهرداری اطلاعات مهمی را ارائه نماید. به طور معمول افراد مشغول در حوزه ساخت و ساز با کمیسیون ماده 100 آشنایی دارند. کمیسیون ماده صد موظف است تا به بررسی جرایم و تخلفات ساخت و ساز بپردازد. توصیه می کنیم جهت آشنایی بیشتر با این موضوع همراه ما بمانید.

آشنایی با کمیسیون 100 شهرداری

همانگونه که در ابتدای مقاله اشاره کردیم، کمیسیون ماده 100 شهرداری به تخلفات صورت گرفته در ساخت و ساز رسیدگی می کند. به این معنا که اگر بنایی بدون دارا بودن پروانه ساخت، احداث گردد، ساخت بنا متناسب با پروانه اخذ شده نباشد و یا به عنوان مثال پس از اتمام ساخت، مجددا به برخی از قسمت های ساختمان، بخش های دیگری اضافه شود، کمیسیون صد شهرداری به آن رسیدگی می نماید.

مطابق ماده صد قوانین شهرداری، مالکانی که املاک و اراضی آن ها در محدوده اراضی خدماتی قرار گرفته است، لازم است که حتما قبل از آغاز ساخت و ساز، نسبت به اخذ مجوز یا پروانه از شهرداری اقدام نمایند. در این راستا ماموران شهرداری وظیفه دارند تا هر گونه عملیات ساختمانی بدون مجوز در اراضی محصور یا نا محصور را متوقف نمایند. به عبارتی دیگر، چنانچه خلاف آن اثبات شود، عاملین تخلف جهت رسیدگی به کمیسیون 100 ارجاع داده می شوند.

انواع تخلفاتی که توسط کمیسیون 100 شهرداری رسیدگی می شود کدامند؟

مفاهیم مذکور، اطلاعاتی هستند که مشاوران املاک و افراد فعال در زمینه ساخت و ساز به آن ها واقف می باشند. با این حال توصیه می کنیم که اگر به تازگی وارد حوزه ساختمان شده اید و اطلاعات کمی من باب قوانین مهم ساخت بنا دارید، ادامه مقاله را مطالعه کنید. در ادامه قصد داریم تا به موارد شایع تخلفات ساخت و ساز اشاره کنیم.

تراکم اضافی

مساحت زیر بنای مجاز برای ساخت و ساز در مجوز قید می گردد. حال چنانچه ساخت بنا زائد بر میزان مذکور صورت گرفته باشد، شخص اصطلاحا مرتکب تخلف تراکم اضافی گردیده است. انواع حکم صادره در این مواقع تخریب یا دریافت جریمه می باشد.

در صورتی که اصول ساخت بنا رعایت شده باشد، کمیسیون حکم پرداخت جریمه را صادر می کند که در صورت عدم پرداخت امکان تخریب نیز وجود دارد. عوامل فیزیکی مختلفی در صدور رای نقش دارند. نوع مصالح مصرفی، نوع فضا و موقعیت مکانی (خیابان فرعی یا اصلی، کوچه بن بست و…) از جمله مهمترین این موارد هستند.

ساخت بنا بدون اخذ مجوز

در بندهای پیشین به این مورد تحت عنوان یکی از شایع ترین تخلفات اشاره کردیم. بر اساس کمیسیون ماده 100 مالکانی که زمین های آن ها در حریم یا محدوده شهر واقع شده باشد، بایستی جهت تفکیک از شهرداری مجوز دریافت کنند. در غیر این صورت کمیسیون ممکن است رای خود را به دو حالت ارائه دهد. این دو حالت به شرح زیر می باشد.

1. تخریب: اگر بنا متناسب با اصول فنی و قوانین شهرسازی احداث نشده باشد، کمیسیون حکم تخریب بنا را می دهد.
2. جریمه: گاهی بناهای ساخته شده بدون گرفتن مجوز به اتمام رسیده اند اما تمام اصول فنی لازم در طی ساخت آن ها رعایت شده است. در چنین شرایطی حکم می تواند، تخریب یا پرداخت جریمه باشد. مقدار جریمه قابل پرداخت با توجه به متراژ ملک معین می گردد. در هر متر مربع، معادل 1 دهم ارزش معاملاتی بنا جریمه گرفته می شود. بعد از پرداخت جریمه برگه پایان کار صادر می گردد.

تغییر کاربری

شهرداری مطابق با نقشه جامع شهری بایستی نوع کاربری و استفاده بنا را قید کند. سازنده یا خریدار نیز موظف است که اصول استفاده از ساختمان را رعایت کند. به عنوان مثال چنانچه شخص از ساختمانی که مجوز مسکونی دارد، به عنوان ملک تجاری استفاده کند، کمیسیون 100 شهرداری اجرا شده و مکان را تعطیل می کند. اجرای این حکم بر عهده شهرداری می باشد.

تخلف عدم احداث پارکینگ

گاهی در بعضی از نقشه های ساختمان احداث پارکینگ ضروری است و در مجوز واضحا قید می گردد. در چنین شرایطی اگر سازنده ضوابط ساختمان را نادیده گرفته و پارکینگ را نسازد، متخلف محسوب می گردد. چنانچه اصول فنی و بهداشتی در ساخت بنا مبذول شده باشد، امکان افزودن پارکینگ وجود دارد؛ لذا حکم صادر شده، اصلاح بنا می باشد.

اگر امکان اصلاح ساختمان وجود نداشته باشد، سازنده موظف است که جریمه تعیین شده از سوی مراجع را پرداخت کند. گاهی نیز در صورتی که ساختمان به شکل اصولی و متناسب با قوانین بهداشتی و شهرسازی ساخته نشده باشد، کمیسیون حکم تخریب را اجرا می کند.

عدم رعایت اصول فنی شهرسازی

به طور معمول زمانی که اصول بهداشتی، فنی و شهرسازی در ساخت بنا رعایت نشده باشد، کمیسیون 100 شهرداری حکم تخریب را صادر می کند؛ چرا که در این صورت بنا ممکن است استحکام لازم را نداشته و یا به لحاظ امنیتی به آن ایراد وارد باشد.

عقب نشینی نکردن

مقصود از این مورد همان تجاوز به سمت معابر می باشد. این ماده در تبصره ششم کمیسیون 100 شهرداری ذکر شده است و عموما زمانی اتفاق می افتد که مالک ساختمان بدون توجه به مفاد پروانه و یا بدون در دست داشتن مجوز اقدام به بازسازی یا نوسازی بنا می نماید. درواقع فردی که مرتکب تخلف تجاوز به معابر شده است، در مرحله نخست تجاوزی به اراضی یا املاک دیگری انجام نداده است. این در حالی است که ملک مذکور به مرور زمان، همه یا بخشی از آن در طرح های مصوب شهرداری و مراجع ذیربط قرار می گیرد.

این طرح ها عمدتا دارای دو حالت هستند. به این صورت که طرح ها یا مهم و فوری نیستند ولی لازم الجرا می باشند و یا به قدری ضرب الاجل و فوری هستند که دولت در چنین شرایطی ضمن پرداخت هزینه بنا به مالک اقدام به تخریب ملک می نماید لذا چنانچه مالک قصد تجدید ساخت و نوسازی بنا را داشته باشد، بایستی بر اساس طرح مذبور ساخت و ساز را انجام دهد و اگر خلاف آن ثابت شود بدون توجه به این موضوع که همه یا بخشی از ملک مشمول تخلف شده است، شهرداری موظف به ممانعت از تداوم ساخت بنا بوده و قادر است که در کمیسیون طرح دعوا نماید.

تخلف مهندس ناظر

وظیفه مهندس ناظر ساختمان این است که بر عملیات اجرایی ساخت و ساز نظارت کند. این نظارت با این هدف انجام می شود که در نهایت مشخصات مندرج در مجوز یا پروانه و نقشه با یکدیگر مطابقت داشته باشد. همچنین در پایان کار لازم است که مهندس ناظر تایید کند که ساختمان بنا شده با جزئیات مذکور در مجوز و نقشه تناسب دارد. حال اگر مهندس ناظر تخلفی را مشاهده نماید ولی گزارش ندهد، پرونده بنا در کمیسیون ماده 100 شهرداری طرح می گردد. در نتیجه شهرداری تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی کشور گزارش می دهد.

آشنایی باماده ۴٧ قانون ثبت اسناد و املاک

رسیدگی به تخلفات در کمیسیون 100 شهرداری چگونه صورت می گیرد؟

در این بخش تیم تحریریه مشاوران ویلا هفت جهت افزایش آگاهی شما کاربران گرامی، قصد دارد تا بیان چگونگی روند اجرایی کمیسیون ماده 100 شهرداری بپردازد. عموما بعد از محرز شدن تخلف، پرونده مربوطه را برای رسیدگی در کمیسیون 100 شهرداری اعلام و ابلاغ می نمایند. حضور یا عدم حضور ذی نفعان تاثیری در روند اجرایی ندارد.

به این معنا که ماده صد شهرداری بدون حاضر شدن ذی نفع نیز قابل رسیگی می باشد و زمانی که نیاز به توضیح ذی نفع وجود داشته باشد، حضور او مانعی نخواهد داشت. بعد از صدور رای از کمیسیون 100 شهرداری، امکان ثبت اعتراض نیز وجود دارد. در چنین وضعیتی اعتراض اشخاص در کمیسیون تجدید نظر ماده 100 شهرداری مطرح می گردد. بنابراین لازم به ذکر است که برای رسیدگی به اعتراض مالک یا شهرداری کمیسیون دیگری تحت عنوان کمیسیون تجدید نظر تشکیل می گردد.

جلسه کمیسیون تجدید نظر با حضور 3 نفر عضو به رسمیت شناخته شده و نظر غالب اعضا به عنوان حکم نهایی در نظر گرفته می شود. در نهایت لازم است بدانید که به جز در موارد خاص که پای دیوان عدالت اداری در میان باشد، امکان ایجاد هیچ گونه تغییری در تصمیم کمیسیون تجدید نظر نخواهد بود. با توجه به این که انجام این چنین اموری نیاز به اطلاعات کافی دارد، توصیه می شود که افراد حتما از یک مشاور حقوقی راهنمایی دریافت کنند.

نکات ابطال حکم کمیسیون 100 شهرداری

در بخش زیر به برخی از موارد نقض رای کمیسیون ماده صد شهرداری اشاره می نماییم. همانگونه که پیش از این نیز متذکر گشتیم، طی کردن مراحل به صورت قانونی نیازمند راهنمایی گرفتن از یک کارشناس خبره است. مشاوران سایت ویلا هفت در این راستا یاریگر شما عزیزان هستند.

1. تصمیم نهایی کمیسیون تجدید نظر طبق اصول و قوانین لازم الاجرا بوده و قطعیت دارد. با این حال اگر در روند رسیدگی و صادر شدن حکم، قوانین و مقررات زیر پا گذاشته شده باشند، مالک قادر است تا حق خود را از دیوان عدالت مطالبه کند.
2. همزمان با اعتراض به حکم، مالک می تواند جهت ثبت درخواست به تعویق انداختن اجرای رای اقدام کند.
3. در دیوان عدالت اداری روند رسیدگی دارای دو مرحله غیرحضوری می باشد. مرحله نخست، اعتراض به رای کمیسیون در وهله بدوی و مرحله دوم، صدور رای در مدت 20 روز از تاریخ اعلام اعتراض می باشد که امکان اعتراض در این بازه وجود دارد.
4. شایان ذکر است که درمورد بررسی غیرحضوری از طریق تبادل لایحه دفاعیات و اعتراضات نیازی به تشکیل جلسه و معین نمودن وقت برای رسیدگی وجود ندارد.
5. در مرحله ابتدایی فقط اشخاص حقوقی و حقیقی امکان ثبت شکایت و اعتراض را دارند اما در وهله تجدید نظر علاوه بر آن ها برای شهرداری ها نیز این امکان وجود دارد تا اعتراض و شکایت خود را نسبت به رای اعلام نمایند.
6. طبق نکته فوق، ابطال حکم کمیسیون صد شهرداری در دیوان عدالت اداری تنها از سوی مالک به رسمیت شناخته می شود؛ فلذا شهرداری مجاز به اقامه دعوا از طریق مرجع مذکور نخواهد بود.
7. دیوان عدالت اداری تنها مرجع دارای صلاحیت برای ارائه شکایت و ابطال رای کمیسیون ماده 100 می باشد. بنابراین ذی نفع بایستی از همین راه برای تغییر حکم نهایی استفاده کند تا بر اساس قانون عمل کرده باشد. همچنین ذی نفعان قادر هستند تا شکایت و اعتراض خود از کمیسیون 100 شهرداری را در سازمان تخلف های اداری مطرح کرده و پس از بررسی پرونده، به طرح دعوا در دیوان عدالت اداری بپردازند که این امر نیازمند کمک گرفتن از یک وکیل می باشد.
8. چنانچه یکی از طرفین اعتراض شهرداری باشد، شهردار بر اساس قانون شخص حقوقی به شمار می رود.
9. کمیسیون ماده صد در هر شهری به شکل مستقل تشکیل می شود و تخلفات آن توسط شهرداری شهر مربوطه رسیدگی می گردد؛ لذا نام شهر در طرح شکایت بایستی حتما درج گردد.

سخن آخر

در این مقاله کوشش نمودیم تا اطلاعات ارزنده ای را در مورد کمیسیون 100 شهرداری در اختیار شما همراهان عزیز قرار دهیم. همانطور که ملاحظه کردید، ماده صد شهرداری مکلف است تا به تخلفات و جرایم ساخت بنا رسیدگی نماید. حکم این کمیسیون معمولا شامل تخریب یا اخذ جریمه می باشد. همچنین امکان اعتراض به رای بدوی کمیسیون وجود دارد که در کمیسیون تجدید نظر مورد بررسی قرار می گیرد. توصیه می کنیم برای کسب اطلاع بیشتر با کارشناسان سایت ویلا هفت ارتباط حاصل نموده و پاسخ پرسش های خود را جویا شوید.