انواع سند های ملکی
به هر گونه نوشته که در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد باشد، سند می گویند. سند می بایست تحت شرایط خاص نگارش شده باشد تا به لحاظ قانونی مورد قبول واقع شود. توجه داشته باشید که چنانچه سند در دفاتر رسمی و یا نزد ماموران ذی ربط تنظیم نشده باشد، صلاحیت نخواهد داشت. انواع مختلفی از سند با توجه به ویژگی های فیزیکی و حقوقی ملک یا زمین وجود دارد.
تیم سایت ویلا هفت قصد دارد تا جهت آشنایی بیشتر شما عزیزان، در ادامه این مقاله من باب انواع سند ملکی اطلاعات مفیدی را ارائه نماید. مطابق قوانین خرید و فروش ملک در صورتی که ملک یا زمین شما فاقد سند رسمی باشد، در جریان هر گونه انتقال دچار مشکل خواهید شد. اطلاع از شرایط حقوقی انواع اسناد ملکی از ایجاد اختلال در مسیر معامله جلوگیری می نماید.
اهمیت شناخت انواع سند ملکی
همانگونه که در مقدمه مقاله نیز اشاره کردیم، یکی از مهمترین مسائلی که در هنگام معامله املاک و زمین بایستی به آن توجه نمود، بررسی اعتبار و صحت سند می باشد. سندی که به صورت قانونی تنظیم شده باشد، قابل استناد بوده و به عنوان شناسنامه ملک یا زمین از اهمیت فراوانی برخوردار است. سند وضعیت کلی ملک را اعم از حدود آن مشخص می نماید. همچنین طی سال های اخیر این امکان ایجاد شده است که افراد با استعلام کد رهگیری سند به راحتی آن را اعتباریابی نمایند.
بدین ترتیب با وجود سند می توان دریافت که ملک یا زمین با متراژ مشخص تحت مالکیت چه کسی قرار دارد و به طور کلی شرایط حقوقی آن چیست. سند با توجه به ویژگی های که دارد و همچنین محدودیت هایی که در آن درج شده است، انواع مختلفی را دارا می باشد. شناخت انواع مختلف اسناد به افراد در انجام امور حقوقی کمک می نماید؛ چرا که هر کدام از انواع سندهای ملکی متناسب با قانون دارای شرایطی خاص هستند.
معرفی انواع سند ملکی
در این قسمت قصد داریم تا بررسی انواع اسناد ملکی بپردازیم. پیش از معرفی انواع سند می بایست اشاره کنیم که با توجه به قانون مدنی، اسناد ملکی در دو دسته بندی مهم قرار می گیرند. این دو گروه شامل اسناد رسمی و عادی می باشند. در واقع اسناد زمانی عادی تلقی می شوند که در دفاتر رسمی املاک یا اداره اسناد و توسط مامورین دارای صلاحیت تنظیم نشده باشند. احتمالا استفاده از این سند برای مهریه به گوشتان خورده است که در این راستا بایستی اشاره کنیم، سند عادی مهریه تا زمانی که در اسناد رسمی ثبت نشوند، فاقد اعتبار قانونی می باشند. اکنون توجه شما را به انواع سند ملک جلب می کنیم.
سند مشاع
برای توضیح این نوع سند ابتدا بایستی به معنای لغوی مشاع اشارع کنیم. مشاع به معنی شراکت می باشد. ملک مشاع در واقع خاک تقسیم نشده ای است که میان حداقل دو نفر مشترک باشد. سند مشاع در مقابل سند مفروز قرار دارد. مالکین ملک مشاع دارای این نوع سند هستند. متصرفات هر یک از مالکان دارای محدوده مشخص نیست و تمام بخش های زمین متعلق به تمام شرکا محسوب می گردد.
افراد دارای این نوع سند باید با شرایط حقوقی آن آشنایی داشته باشند. به عنوان مثال طبق ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکا در خصوص تصرفات حقوقی خود و اموری از جمله واگذاری آن به شخص ثالث نیازی به اجازه و رضایت سایر شرکا ندارد. به طور معمول توصیه می شود که در نگام خرید و فروش این از املاک احتیاط نمائید و از یک وکیل حقوقی راهنمایی بخواهید.
سند مفروز
همانطور که در قسمت قبل ذکر کردیم، سند مفروز در مقابل مشاع قرار دارد. با این حساب حتما اکنون متوجه نوع آن شده اید. مفروز اصطلاحا به معنای قابل تقسیم است و در در حقوق به مالی نسبت داده می شود که قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد. ملک مفروز دارای سند مفروز بوده و تنها یک مالک دارد. بدین ترتیب همان شخص می تواند در رابطه با تصرفات خود به تنهایی تصمیم گیری نماید. در صورتی که مالکان ملک مشاع نیز تصمیم بگیرند تا محدوده تصرفات خودرا مشخص کنند و اقدام به تقسیم ملک نمایند، سند مفروز دریافت خواهند کرد.
سند تک برگ
سند تک برگ از سوی نهادهای رسمی کشور به صورت قانونی به رسمیت شناخته می شود و تصویب شده است. تنظیم سند تک برگ بر روی یک برگه ضمن قرار گرفتن هولوگرام مخصوص صورت می گیرد. همچنین این نوع سند به صورت الکترونیکی تنظیم می شود که این امر موجب افزایش خوانایی و دقت در آن می گردد و این یکی از مهمترین دلایلی می باشد که باعث شده است، صاحبان ملک سند تک برگ را به اسناد دفترچه ای منگوله دار ترجیح دهند. سند ترک برگ از جعل اسناد تا حد زیادی جلوگیری کرده و باعث افزایش امنیت شده است.
سند اعیان
اعیان به معنی دولتمند و ثروتمندان می باشد و در اصطلاح حقوقی سندی که به اعیان منسوب می گردد، به معنای سندی می باشد که در اصل متعلق به ساختمانی است که در یک زمین بنا شده است. به عنوان مثال زمانی که یک طبقه از آپارتمانی را خریداری می نمائید، سند اعیان به شما تعلق می گیرد؛ چرا که فقط ساختمان را خریده اید. شما برای فهم بیشتر این نوع سند بایستی با سند عرصه نیز آشنا شوید.
سند عرصه
همانطور که در قسمت فوق اشاره کردیم سند اعیان به ساختمان تعلق دارد. اکنون لازم است بدانید که به در حقوق به زمین عرصه گفته می شود و زمینی که در آن ساختمان احداث شده است، دارای سند عرصه می باشد. تفاوت این دو نوع سند در هنگام تقسیم ارث و یا تخریب ساختمان مشخص می شود. بدیهی است که هر فرد در صورت تخریب ملک به اندازه سهمی که در اعیان داشته است، صاحب سهم در عرصه نیز خواهد بود. تفکیک عرصه و یا اعیان می بایست توسط یک وکیل حقوقی و طبق قانون پیگیری گردد.
سند وقفی
سند وقفی یکی دیگر از اسنادی است که در انواع سند ملکی به گوش می خورد. به املاکی که صاحبان آن ها اشخاص دیگر بوده اند و اکنون آن ها را وقف کرده اند، املاک اوقافی می گویند که دارای اسناد وقفی می باشند. اداره اوقاف این املاک را با شرایط خاص و اقساط نود و نه ساله به دیگران واگذار می کنند. بنابراین اختیارات این افراد در حدود قوانینی است که اداره اوقاف مشخص کرده است و اختیار تام ندارند. همچنین بایستی سالیانه مبلغی را پرداخت کنند.
سند ورثه ای
سند ورثه ای به سندی می گویند که مالک آن در قید حیات نیست. مطابق قانون وراث می توانند به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست خود مبنی بر دریافت سند سهم الارث خود را ارائه نمایند. افراد برای خرید ملک دارای سند ورثه ای بایستی به نکات مهمی توجه داشته باشند. دراین راستا می توانند از یک کارشناس کمک بگیرند تا دچار مشکل در این مسیر نگردد. از جمله نکات مهم برای خرید ملک ورثه ای، بررسی مال صغیر، احراز مالکیت و گرفتن امضا از تمامی وراث برای تنظیم مبایعه نامه می باشد.
سند المثنی
گاهی افراد بنا به دلایل مختلف مجبور به اخذ سند المثنی می گردند. از بین رفتن سند در آتش سوزی یا سرقت، گم شدن سند و یا عدم توانایی در استرداد قانونی سند ملکی که نزد شخص دیگری می باشد، نمونه هایی از دلایلی هستند که به موجب آن ها دریافت سند المثنی نیاز است.
برای دریافت سندالمثنی، طی کردن مراحلی مشخص در دفاتر ثبت نیاز است. دریافت استشهادیه از اداره ثبت، ارائه استشهادیه محلی، دریافت گواهی امضا از دفتر رسمی اسناد، ارائه درخواست به دفتر ثبت و پرداخت هزینه از جمله مراحل اخذ سند المثنی است.
سند معارض
درباره سند معارض در ماده 3 لایحه قانونی درباره اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مشخص شده است. هر گاه درباره ملکی کلا یا بعضا با تشخیص مراجع مربوط اسناد متعارض تنظیم شود، هر چند این تعارض برای اصل ملک، حدود آن و نیز برای حقوق ارتفاعی آن باشد. سندی که نسبت به سند دیگر دیرتر ثبت شده باشد، سند مالکیت معارض نام دارد. چنانچه برای یک ملک سند مالکیت برای چند نفر در دفتر اسناد و املاک تنظیم شود که تاریخ مختلفی داشته باشند، سندی که تاریخش موخر است، سند مالکیت معارض نام دارد. در صورت که اسناد در یک روز تنظیم شده باشند، سند مالکیتی که دارای شماره ثبت بیشتر سند معارض محسوب می گردد.
سند شورایی
این سند یک سند عادی است. سند شورایی برگه ای است که به طور معمول در روستاها و شهرهای کوچک که املاک دارای سابقه ثبتی هستند، بیشتر رایج است و برای تنظیم آن چند شخص قابل اعتماد آن را امضا می نمایند و بعد برای تایید شخص قابل قبول تر در آخر توسط رئیس شورا مهر و امضا می شود و بعد از آن این برگه را به صاحب ملک می دهند. دو مورد مهم در این اسناد ثبت نمی گردد، وقفی بودن و نوع کاربری ملک در آن درج نمی شود.
سند وکالتی
زمانی مطرح می شود که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا خود او برای منتقل کردن سند اقدام نماید. در واقع برای منتقل کردن سند وکالت نامه به خریدار داده می شود. سند وکالتی به علت های مختلفی صورت می گیرد. در صورتی که فروشنده فرصت کافی برای انجام فرآیند انتقال سند را ندارد، این معامله را انتخاب می کند. این معامله در صورتی که سند برای منتقل کردن در دسترس نباشد، مانند رهن بانک کاربرد دارد. همچنین در صورتی که ملک سند نداشته باشد، معامله وکالتی برای خریدار و فروشنده یک گزینه است.
سند بنچاق
زمانی که فروشنده و خریدار با یکدیگر معامله می نمایند، باید جزئیات قرارداد آن ها کاملا ثبت شود. زمانی که شما ملک، زمین و هر چیزی را خریداری می کنید، باید دارای مدارکی باشید که مالکیت شما بر آن را ثابت کند. این امر مهم است، زیرا شما را از دعاوی حقوقی بعدی در امان نگاه می دارد. برای خریداری خانه و املاک کلنگی باید یک سری اصطلاحات را بدانید تا بتوانید، خرید خانه را با اطلاع کامل انجام دهید. بنچاق سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است و تمامی جزئیات مالکیت در آن ثبت شده است. این برگه باید دارای مهر و امضای سردفتر باشد تا رسمیت داشته باشد.
سند رهنی
رهن قراردادی است که فرد مالی را برای وثیقه به فرد دیگر می دهد. گرفتن وام یکی از راه های کمکی برای خریداری خانه و یا راه انداختن کسب و کار می باشد و زمانی که برای گرفتن وام به بانک رجوع می کنید، درخواست سند برای پشتوانه وام است. گرفتن سند ملکی برای ضمانت بازپرداخت اقساط وام، سبب می شود که عملا سند شما در رهن بانک باشد و تا زمانی که همه اقساط داده نشود، سند در رهن بانک بماند. چنانچه وام گیرنده نتواند، اقساط خود را پرداخت کند، ملک در رهن در تصرف بانک است و بانک می تواند آن را بفروشد.
سند شش دانگ
سند شش دانگ سندی است که در آن تمام ملک برای یک نفر است. بنابراین در صورتی که ملک بین چند نفر مشترک باشد، شرایط گرفتن سند شش دانگ وجود نداشته و ملک باید افراز گردد. نحوه گرفتن سند شش دانگ به این شکل است که فرد باید با تهیه مدارک مورد نیاز به اداره ثبت رجوع کند. سند شش دانگ در زمینه اسناد و املاک زیاد کاربرد دارد. این سند یک سند ملکی و از اسناد رسمی محسوب می شود. در این بین امکان دارد که برخی افراد با سند شش دانگ آشنا نباشند و از خصوصیات آن آگاه نباشند. سند شش دانگ در شکل های مختلفی مانند سند تک برگ یا سند دفترچه ای تنظیم شود.
فسخ قرارداد انواع سند ملکی
فسخ سند ملکی با توجه به نوع سند و شرایط مذکور در آن انواع مختلفی دارد. افراد در صورتی که بخواهند، می توانند معامله را فسخ کنند که این فسخ قرارداد شرایطی دارد. انواع فسخ سند ملکی فسخ معامله براساس توافق طرفین و فسخ معامله بر اساس قانون می باشند.
فسخ معامله بر اساس توافق طرفین نوعی از انواع انحلال قرارداد است که در این فسخ معامله طرفین معامله می توانند، در ضمن قرارداد و یا خارج از آن برای طرفین و یا طرف ثالث حق فسخ در نظر بگیرند.
فسخ معامله براساس قانون این فسخ زمانی اتفاق می افتد که قانون برای پیشگیری از زیانی که یکی از طرفین معامله می بینند و ناخواسته می باشد، معامله را فسخ می کند.
سخن آخر
تیم ما در این مقاله کوشش نمود تا در رابطه با انواع سند ملکی اطلاعات جامعی را در اختیار شما کاربران گرامی قرار دهد. همانگونه ملاحظه کردید، سندهای مختلفی برای انواع املاک و زمین با توجه به شرایط حقوقی و انواع بافت زمین برای ملک آن وجود دارند. توصیه می کنیم، بعد از مطالعه مقاله حاضر در صورت انجام هر گونه معامله از یک مشاور خبره راهنمایی بگیرید. کارشناسان تیم ویلا هفت آماده راهنمایی شما عزیزان می باشند.
