در این مقاله قصد داریم اطلاعات به‌روز و جامعی در مورد سند اصلاحات اراضی در ایران خدمت شما ارائه دهیم. تنها کافی است صاحب یکی از این سندها باشید تا بدانید که مشکلات سند اصلاحات اراضی تمامی ندارد. شروع قصه از آبان ۱۳۲۸ و سفر ۴۵ روزه شاه به آمریکا استارت می‌خورد. جایی که وی در سخنرانی در نیویورک گفت: جهت برخورداری دهقانان و طبقات محروم از یک زندگی خوب، بایستی اراضی واگذاری به سازمان شاهنشاهی با اقساط طولانی‌مدت به دهقانان فروخته شود؛ به اضافه اینکه اراضی خالصه نیز مجاناً بین آن‌ها تقسیم گردد.
این قانون سرانجام تصویب و در سه مرحله اجرا شد تا ما امروز با مشکلات زیادی در برخورد با سند اصلاحات اراضی روبرو باشیم. برای آشنایی بیشتر با مشکلات و قوانین حاکم بر سند اصلاحات اراضی، تا انتهای این مطلب که توسط گروه مشاورین املاک ویلا هفت تهیه شده با ما را همراهی کنید.
اصلاحات ارضی چیست؟
اصلاحات ارضی را در یک تعریف کتابی و روان، می‌توان یک طرح از طرف دولت، برای بازتوزیع عادلانه زمین‌ها و اراضی کشاورزی بین کشاورزان دانست. در این طرح که توسط خود دولت یا یکی از نهادهای مرتبط انجام می‌شود، زمین‌هایی که تحت مالکیت افراد قدرتمند، ثروتمند، اشراف و ثابت نفوذ باشد، توسط دولت ضبط‌شده و طی یک بازتوزیع عادلانه، در اختیار قشر کمتر برخوردار، ضعیف، کارگر و کشاورز قرار می‌گیرد. اصلاحات اراضی می‌تواند منجر به انتقال مالکیت از زمین‌داران بزرگ به افراد و کارگرانی شود که بر روی زمین‌های کشاورزی کار می‌کنند.
اصلاحات ارضی توسط محمدرضاشاه پهلوی در ایران و در تاریخ ۱۹ دی ۱۳۴۰ آغاز شد. درواقع قانون اصلاحات ارضی در سال ۱۳۴۰ تصویب شد؛ اما اجرای آن تا زمان برگزاری رفراندوم در ۶ بهمن ۱۳۴۱ به تعویق افتاد. سرانجام این قانون در سه مرحله به اجرا درآمد.
طرح اولیه اصلاحات ارضی در زمان نخست‌وزیری دکتر اقبال، در تاریخ ۲۴ اسفند ۱۳۳۸ به مجلس ارائه شد؛ اما به دلیل مخالفت آیت‌الله بروجردی، تصویب و اجرایی شدن این قانون به زمان تشکیل کابینه دکتر امینی منتقل شد.
انتخاب جان اف کندی در سال ۱۳۴۰، از حزب دموکرات در آمریکا به‌عنوان رئیس‌جمهور این کشور، موجب تسریع انجام اصلاحات ارضی در ایران شد. در همین راستا برنامه‌هایی چون بهبود نظام آموزشی، بهداشت، مسکن و توسعه صنعت در کنار اصلاحات‌ارضی در ایران در دستور کار آمریکا قرار گرفت.
اهداف شاه از اصلاحات به شرح زیر عنوان شد:
- کاستن قدرت سیاسی مالکان بزرگ
- ایجاد پایگاه اجتماعی برای رژیم در میان روستاییان
- جایگزینی زراعت سودآور به‌جای زراعت سنتی
- افزایش بازار خرید روستاییان و توسعه بازارهای واقعی برای تولیدات صنعتی
- افزایش بهره‌وری کشاورزی و به‌کارگیری نیروی مازاد در صنایع شهری
اصلاحات ارضی رضا شاه
اصلاحات ارضی در زمان رضاشاه بسیار کم‌رنگ بود. اصلاحاتی که به قانون تبدیل شده و به مرحله اجرا رسیدند، همگی در زمان محمدرضا شاه اتفاق افتادند. اگر به تاریخ رجوع کنیم، درمی‌یابیم که در زمان‌های آغازین حکومت رضاشاه و حتی پیش از به حکومت رسیدن وی، حدود ۸۰ درصد زمین‌ها و اراضی کشاورزی ایران در اختیار افرادی غیر از زارعان، کشاورزان و کارگران قرار داشت.
تنها حدود ۲۰ درصد از اراضی کشاورزی در اختیار اشخاصی قرار داشت که مستقیم بر روی زمین‌ها کار می‌کردند. به صورت دقیق و جزئی‌تر، تقریباً نصف اراضی کشاورزی در اختیار مالکان بزرگ و ثروتمند، ۲۰ در اختیار اوقاف (روحانیون) و ۱۰ درصد باقی‌مانده نیز در اختیار حکومت بود.
زمین های ارباب رعیتی
اصلاحات ارضی که با نام لغو نظام ارباب و رعیتی نیز از آن یاد می‌شود، به‌منظور ایجاد تعادل و توازن قدرت در کشور، از بین بردن اختلاف طبقاتی و بهره‌مندی عمومی بیشتر از اراضی کشور اجرا شد. این قانون به دستور محمدرضاشاه پهلوی و به دستان نخست وزیرانی به نام‌های علی امینی، اسدالله علم و امیرعباس هویدا اجرا شد.
در مرحله اول از مراحل سه‌گانه اصلاحات اراضی که توسط دکتر علی امینی اجرایی شد، این‌گونه مقرر شد که هیچ مالکی نمی‌تواند سند شش‌دانگ زمین کشاورزی در چند ده و روستا را به نام خود در اختیار داشته باشد. در این مرحله، حکومت اراضی بزرگ را از مالکان خریداری و طی طرحی، این زمین‌ها را به صورت بازپرداخت اقساطی، در اختیار کشارزان صاحب نسق قرار داد.
کشاورزان با کار بر روی زمین و به کمک عواید آن، در کنار سود سهام کارخانجات دولتی که حکومت در اختیار آن‌ها قرار داده بود، می‌توانستند بازپرداخت اقساط را انجام دهند. در این طرح، زمین‌ها بدون کشا نیز به‌عنوان اراضی دولتی، به مالکیت حکومت درآمد.
مرحله دوم آن به‌عنوان یکی از اصول شش‌گانه انقلاب سفید اجرایی شد. در این مرحله، صاحبان زمین‌های استیجاری یا باید به تقسیم درآمد تن می‌داند یا بر اساس قراردادهای اجاره، زمین‌ها را به کشاورزانی که بر روی آن زمین‌ها کار می‌کردند، می‌فروختند. بدین ترتیب دیگر کمتر کسی را می‌شد پیدا کرد که مالک زمین‌های زیادی باشد. املاک موقوفه عام با اجاره ۹۹ ساله، به کشاورزان واگذار شد و موقوفات خاص نیز یا به دولت فروخته شدند یا بین کشاورزان تقسیم شدند.
مرحله سومِ آن را هم دولت هویدا در سال ۱۳۴۸ به مرحله اجرا رساند. در این مرحله، اراضی مورد اجاره، یا باید به کشاورزانی که روی زمین کار می‌کردند به فروش می‌رسیدند یا بر اساس بهره و عرف محل، بین مالک زمین و کشاورزان تقسیم می‌شدند.
طبق ادعای محمدرضاشاه، همه کشاورزان صاحب زمین شدند و ایران به‌سوی کشاورزی آزاد و صنعتی شدن سوق پیدا کرد؛ اما مشکلات سند اصلاحات اراضی، خلاف این ادعا را ثابت کرده است.
معایب اصلاحات ارضی
نتیجه اصطلاحات ارضی چیزی جز شکست، ده‌ها هزار کشاورز بیکار و بدون زمین، هجوم کارگران کشاورز به شهرها، نابودی روستانشینی، ورشکستگی کشاورزی کشور و افزایش قیمت محصولات کشاورزی نبود. مشکلات سند اصلاحات اراضی را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
- عدم صرفه اقتصادی کاشت و تولید با تقسیم شدن زمین‌های بزرگ به قطعات کوچک
- از بین رفتن مدیریت یکپارچه مزارع
- ندادن امکانات کشاورزی به کشاورزان
- فرار مردم به سمت شهرنشینی
- پشتیبانی نکردن از تولید روستایی
- احداث ۵۲ درصد کارخانه‌های کشور در مساحت یک درصدی خاک کشور (استان‌های بزرگ)
- انباشتن ۲۰ درصد جمعیت شهری در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان، تهران، تبریز، کرج و مشهد
مشکلات سند اصلاحات اراضی
با توجه به اینکه در زمان تقسیم اراضی بین کشاورزان، سند رسمی و دولتی به آن‌ها داده نمی‌شد، سند اراضی اصل از اصلاحات ارضی با مشکلات بسیاری روبرو شد. از این رو، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مأمور انجام این کار شد. ثبت اسناد هر محل و هر شهرستان مکلف شد تا بر اساس شواهد، مدارک و اقرار شهود، با گرفتن درخواست کتبی و اسناد رسمی مالکیت متقاضی، نسبت به صدور سند مالکیت اقدام کند.
مقاله : قوانین خرید و فروش ملک
اگر در مراحل قبلی، ملک مورد نظر تحدید حدود شده باشد، عملیات ثبتی به نام صاحب سند رسمی ادامه یافته و سند مالکیت صادر خواهد شد. اگر ملکی باشد که مالک آن مشخص نباشد و پرونده ثبتی نداشته باشد یا تحدید حدود نشده، بر طبق ماده ۱۴۴ قانون ثبت عدم حضور مالک ملک، مانع تحدید حدود نبوده و در این صورت تحدید حدود با معرفی مجاور یا معتمدین و مطلعین محل انجام می‌گیرد.
مقاله :انواع سند های ملکی
استعلام سند اصلاحات اراضی
پس از انقلاب، روند اصلاحات ارضی دستخوش تغییرات زیادی شد. تغییراتی که به دلیل مشکلات عدیده سند اصلاحات اراضی بود. به دستور مجمع تشخیص مصلحت نظام، تعیین تکلیف سند اصلاحات اراضی به شورای اصلاحات ارضی سپرده شد.
هم‌اکنون، سازمان امور اراضی وابسته به جهاد کشاورزی، تنها متولی تعیین تکلیف امور باقی‌مانده اصلاحات ارضی در کشور است و شما باید برای استعلام سند اصلاحات اراضی خود به این نهاد مراجعه کنید. کارشناسان متعددی در سازمان امور اراضی حضور دارند و به شما در انتقال، ابطال، صدور سند و اثبات مالکیت این اراضی کمک می‌کنند.
نحوه انتقال سند اصلاحات اراضی
نحوه انتقال سند اصلاحات اراضی قوانین پیچیده و خاص خود را دارد. مشاورین املاک ویلا هفت می‌توانند اطلاعات خوبی در این زمینه در اختیار شما قرار دهند. بر اساس ماده ۱۸ قانون اصلاحات ارضی، سند انتقال اراضی خردشده صادر و به مالک جدید تحویل داده می‌شود؛ اما این کار منوط به شرایط زیر است:
- اگر خرید و فروش اراضی کشاورزی منجر به تبدیل شدن آن زمین‌ها به اراضی کوچک‌تر و غیرقابل کشت شود، معامله باطل است. حداقل متراژ زمین برای اینکه آن اراضی قابل کشت باشند، از طرف وزارت کشاورزی برای هر منطقه به‌صورت مستقل اعلام می‌شود.
- اگر وراثی زمین را از پدر خود به ارث ببرند، می‌توانند زمین را همان‌گونه که هست، به کشاورز ثالث بفروشند.
- معامله انجام شده نباید منجر به تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی شود، در این صورت، معامله کان‌لم‌یکن خواهد بود.
- معامله انجام شده نباید حدود مالکیت تعیین شده از سوی وزارت کشاورزی را نفی کند.
- اگر قصد تفکیک یا تبدیل زمین‌های کشاورزی و باغاتی را دارید که در خارج از بافت قانونی شهری قرار دارند، این کار باید تحت نظر وزارت کشاورزی انجام شده و به تصویب هیئت وزیران برسد.
نحوه ابطال سند اصلاحات اراضی
اگر موردی خارج از قوانین و ضوابط مشخص‌شده در مورد صدور سند اصلاحات اراضی اتفاق بیفتد، آن سند طبق قانون ابطال خواهد شد. این رأی توسط دادگاه به دفاتر اسناد رسمی و دوایر ثبت اسناد و املاک ابلاغ شده و لازم‌الاجرا خواهد بود.
اگر رأی ابطال دادگاه منجر به وارد آمدن خسارت به زمین‌های مجاور و حق دیگر مالکان شود، حسب تقاضای ذی‌نفعان و طبق ماده ۱ قانون اصلاحات ارزي (اشتباهات ثبتی و اسناد معارض مصوب ۱۳۳۳) عمل خواهد شد. البته این حکم در موارد زیر بدون رأی دادگاه نیز صورت می‌گیرد:
- اقتضای موارد اجتماعی نظیر اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین
- اقتضای مصالح عمومی نظیر حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع
- اقتضای جهات شرعی نظیر حفظ موقوفه و عمل بر اساس وصیت واقف
نحوه دریافت سند اصلاحات اراضی چگونه است ؟
برای دریافت سند اصلاحات اراضی به‌صورت تک برگی مراحل و اقداماتی وجود دارند که باید انجام دهید. مراحل دریافت سند از سازمان اراضی به شرح زیر است:
- جمع‌کردن مدارکی مانند سند اولیه، ارائه کامل قولنامه (هایی) که شما را به مالک اولیه و بنچاق آن ملک مرتبط می‌کند، سند مشاعی (در صورت وجود) و وکالت‌نامه (ها) در صورتی که سند مالکیت به نام فرد متقاضی نباشد.
- تهیه نقشه ملک با مختصات یو تی ام (UTM) به کمک مهندسین نقشه‌کش و به تأیید رساندن نقشه در سازمان
- فراهم کردن مدارک و تهیه اسکن عکس با حجم ۱۵۰ کیلوبایت برای بارگذاری در سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir ؛ این مدارک شامل اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی، کپی سند (قولنامه) مالکیت اولیه، اصل و کپی هر یک از انواع قولنامه‌های استنادی، اصل سند مالکیت برای اسناد مشاعی، نقشه ملک به همراه مختصات کامل و دقیق، فرم‌های تکمیل‌شده و فیش بانکی هزینه دادرسی و اخذ سند اراضی می‌شود.
- تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه
- ورود به قسمت تکمیل درخواست سامانه جامع واگذاری امور اراضی کشور به نشانی https://esc.laoi.ir
- ارسال مدارک به واحد ثبتی در پست و تحویل گرفتن کد رهگیری ۳۰ رقمی
نحوه اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی به چه صورت است ؟
اگر ملکی وجود دارد که ادعای مالکیت آن را دارید، باید طبق موارد ذکرشده، مدارک موردنیاز را جمع‌‌آوری کرده و از طریق سامانه‌ها و مراجعه مرتبط نسبت به ادعای خود اقدام کنید. اگر ملک شما قبلاً ثبت نشده باشد، می‌توانید دعوای اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی خود را مطرح کنید. در این زمینه می‌توانید روی کمک مشاورین املاک ویلا هفت حساب کنید.
اگر ملک قبلاً به نام شخص دیگری ثبت شده است، یا با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، کسی مالک است که سند مالکیت به نام وی صادر شده باشد یا با کامل بودن مدارک شما تحت شرایطی، سند قبلی ابطال و سند تک برگی جدید به نام شما صادر خواهد شد.
نحوه تبدیل سند اصلاحات اراضی به سند رسمی
همان‌طور که اشاره شد، زمانی که سند اصلاحات اراضی خود را از سازمان اراضی دریافت کردید، می‌توانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور، آن را به سند مالکیت رسمی تک برگی تبدیل کنید. ثبت اسناد با بررسی مدارک، جانمایی ملک، تحقیق و معاینه محلی، سند تک برگی شما را صادر می‌کند.
سهم در سند اصلاحات اراضی به چه شکل است
هر سهم در سند اصلاحات اراضی بیانگر متراژ مشخصی از متراژ کل زمین است. هر دانگ از سند اصلاحات اراضی را می‌توان بر اساس تعداد مالکین به سهم‌های مختلف تقسیم کرد. برای راحتی کار، معمولاً هر دانگ از سند اصلاحات اراضی به مضارب عدد ۱۰ تقسیم می‌شود. برای مثال هر دانگ را معادل ۱۰ یا ۱۰۰ سهم می‌دانند، بنابراین شش دانگ معادل با ۶۰ یا ۶۰۰ سهم خواهد شد.
سپس بسته به سهم هر فرد، تعداد سهم مشخص شده و متراژ آن شخص نسبت به متراژ کل، به‌دست می‌آید. تقسیم سهم‌ها بین وراث بر اساس قانون انحصار وراثت است.
سهم شما / بر سهم کل * متراژ کل = متراژ سهم شما از متراژ کل زمین.
سؤالات متداول
۱. آیا سند اصلاحات اراضی سند رسمی است؟
بله، اگر این سند را پس از ارائه مدارک به سازمان امور اراضی وابسته به جهاد کشاورزی و سپس به‌صورت تک برگی از سازمان ثبت اسناد کشور دریافت کرده باشید، سند شما رسمی است.
۲. آیا سند اصلاحات اراضی معتبر (اعتبار ) است؟
با توجه به توضیحات ارائه‌شده و در صورت کامل بودن مدارک و عدم شبه در ارائه مدارک، بله
