تصور کنید پس از سال‌ها پس‌انداز و تلاش، بالاخره قصد خرید خانه دارید. یا شاید می‌خواهید با فروش ملک خود، یک سرمایه‌گذاری پرسودتر انجام دهید. در هر صورت، معاملات ملکی، تصمیمات مالی مهمی هستند که با ریسک کلاهبرداری همراهند. افراد سودجو با فریب مردم، ضررهای مالی ایجاد می‌کنند. برای پیشگیری، هوشیاری و آگاهی از قوانین ضروری است.
شناخت ترفندها، مشاوره با متخصصان، و استفاده از خدمات مشاوران املاک معتبر، راهکارهایی هستند که میتوانید از خود و سرمایه تان محافظت کنید و یک معامله امن و موفق را تجربه نمایید. در این مقاله که توسط تحریریه املاک ویلا هفت، نگارش شده ما به کمک تان آمده ایم تا نکات پیشگیری از کلاهبرداری را گوشزد کنیم.
چرا کلاهبرداری در معاملات املاک اتفاق می‌افتد؟
- ارزش بالای املاک: ذات معاملات ملکی که با گردش مبالغ هنگفت همراه است، جذابیت خاصی برای سودجویان دارد.
- ناآگاهی از قوانین: پیچیدگی قوانین و مقررات املاک باعث می‌شود افراد غیرمتخصص به راحتی در دام کلاهبرداران گرفتار شوند.
- اعتماد بیش از اندازه: متاسفانه، بسیاری از افراد بدون تحقیق کافی و صرفاً بر اساس اعتماد به مشاوران املاک یا فروشندگان، اقدام به انجام معامله می‌کنند.
- عدم استفاده از خدمات تخصصی: بسیاری از افراد از مشورت با افراد خبره در حوزه املاک یا تحقیق کافی در این زمینه، خودداری می‌کنند.
رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در معاملات املاک (و نحوه مقابله با آنها):
- وعده‌های دروغین تسهیلات بانکی:
- برخی افراد سودجو با ارائه وعده‌های وسوسه‌انگیز مانند وام‌های با سود بسیار پایین یا بدون نیاز به ضامن، سعی در فریب متقاضیان دارند. آنها ممکن است از شما بخواهند که مبالغی را به عنوان پیش‌پرداخت یا کارمزد پرداخت کنید، اما پس از دریافت پول، دیگر خبری از وام نخواهد بود. این افراد با استفاده از ترفندهای مختلف، اعتماد شما را جلب کرده و سپس از شما کلاهبرداری می‌کنند.
- نحوه مقابله: فقط از طریق بانک‌ها و موسسات مالی معتبر اقدام به دریافت وام کنید. از پرداخت هرگونه وجه به افراد ناشناس یا شرکت‌های غیرمجاز خودداری کنید.
- دفاتر املاک غیرمجاز: سنگری دروغین برای کلاهبرداران:
- یکی از رایج‌ترین شیوه‌ها، فعالیت دفاتر املاک بدون مجوز است. این دفاتر با ظاهری فریبنده و وعده‌های دروغین، سعی در جلب اعتماد مشتریان دارند. آنها آن قدر موذیانه و دقیق اهداف خود را شکار می کنند که مشتری تا بفهمد چه اتفاقی افتاده در دام کلاهبرداری این افراد گرفتار شده است.
- نحوه مقابله: حتماً قبل از هرگونه اقدامی، مجوز فعالیت دفتر املاک را بررسی کنید. این مجوز باید در محل کسب و در دید عموم قرار داشته باشد. در صورت تردید، با اتحادیه مشاوران املاک تماس بگیرید. به یاد داشته باشید، مشاوران املاک مجاز، ملزم به ارائه کد رهگیری برای معاملات هستند. برای مثال، میتوانید به اتحادیه مشاوران املاک شهر خود مراجعه کنید و لیست دفاتر مجاز را بررسی کنید.
- مبایعه‌نامه‌های دردسرساز:
- مبایعه‌نامه، نبض هر معامله ملکی است. تنظیم دقیق و قانونی این سند، از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می‌کند.
- نحوه مقابله: تنظیم مبایعه‌نامه را به یک فرد خبره و آگاه بسپارید. تمام جزئیات معامله (مشخصات دقیق ملک، مبلغ، نحوه پرداخت، تعهدات طرفین) باید به صورت واضح در سند ذکر شود. از دریافت کد رهگیری اطمینان حاصل کنید و معامله را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید. برای مثال، تمامی بند های قرار داد را به خوبی بخوانید و یا اینکه از فردی آگاه بخواهید آن را به زبان ساده برای شما توضیح دهد.
- پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره:
- خرید واحدهای مسکونی نیمه‌ساز، همواره با ریسک‌هایی همراه است. برخی سازندگان متخلف، با جذب سرمایه از پیش‌خریداران، پروژه را به دلایل مختلف مانند مشکلات مالی یا عدم توانایی در تکمیل پروژه، رها می‌کنند. در نتیجه، خریداران با واحدهای نیمه‌کاره و ضررهای مالی سنگین مواجه می‌شوند. این موضوع می‌تواند منجر به طولانی شدن زمان تحویل، نقص در ساخت، یا حتی عدم تحویل واحد شود.
- نحوه مقابله: در مورد سابقه و اعتبار سازنده تحقیق کنید. پروانه ساخت و مجوزهای قانونی پروژه را بررسی نمایید. قرارداد را با دقت مطالعه کنید و از ذکر جزئیات مهم (زمان تحویل، مشخصات فنی، ضمانت‌ها) اطمینان حاصل کنید. برای مثال، از ساکنین پروژه های قبلی سازنده در مورد خوش قولی او سوال کنید.
- وکالت‌نامه‌های تقلبی:
- برخی افراد سودجو با جعل وکالت‌نامه، خود را به عنوان نماینده قانونی مالک ملک معرفی می‌کنند و با این ترفند، اقدام به فروش یا اجاره ملک می‌کنند. این وکالت‌نامه‌ها ممکن است به صورت کامل جعل شده باشند یا با تغییر اطلاعات وکالت‌نامه‌های واقعی، دستکاری شده باشند. کلاهبرداران با استفاده از این وکالت‌نامه‌ها، معاملات غیرقانونی انجام می‌دهند و پس از دریافت پول، متواری می‌شوند. در نتیجه، خریداران یا مستأجران با مشکلات حقوقی و مالی جدی مواجه می‌شوند و ممکن است ملک را از دست بدهند.
- نحوه مقابله: اصالت وکالت‌نامه را از طریق دفتر اسناد رسمی بررسی کنید. در صورت امکان، با مالک اصلی تماس بگیرید و صحت و سقم وکالت نامه را از وی، پیگیری کنید.
- پنهان کردن رهن و بدهی:
- برخی فروشندگان، با هدف فریب خریداران، از اطلاع دادن در مورد وجود رهن، وام، یا سایر بدهی‌های مربوط به ملک خودداری می‌کنند. این بدهی‌ها می‌توانند شامل وام‌های بانکی، بدهی‌های مالیاتی، یا حتی بدهی به اشخاص ثالث باشند. در نتیجه، خریدار پس از انجام معامله، با مشکلات حقوقی و مالی جدی مواجه می‌شود و ممکن است مجبور به پرداخت بدهی‌های ملک شود. این موضوع می‌تواند منجر به توقیف ملک، پرداخت جریمه‌های سنگین، یا حتی از دست دادن ملک شود.
- نحوه مقابله: قبل از انجام معامله، از طریق مراجع ذیصلاح، وضعیت ثبتی و مالی ملک را استعلام کنید.
- فروش ملک مشاعی بدون رضایت شرکا:
- در املاکی که دارای چند مالک (شریک) هستند، فروش سهم یکی از شرکا بدون اطلاع و رضایت سایر شرکا غیرقانونی است. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر در آن سهیم هستند و هر کدام سهم مشخصی دارند. اگر یکی از شرکا بدون اجازه سایرین اقدام به فروش سهم خود کند، این معامله غیرقانونی بوده و قابل ابطال است. خریدار چنین ملکی ممکن است با مشکلات حقوقی جدی مواجه شود و حتی ملک را از دست بدهد. برای جلوگیری از این مشکل، قبل از خرید ملک مشاع، حتماً از رضایت تمام شرکا اطمینان حاصل کنید و رضایت‌نامه کتبی و رسمی از آنها دریافت کنید.
- نحوه مقابله: از وجود رضایت‌نامه کتبی و رسمی تمام شرکا اطمینان حاصل کنید.
- اجاره دادن ملک به چند نفر همزمان:
- در این نوع کلاهبرداری، کلاهبردار یک ملک را به چندین نفر اجاره می‌دهد و پس از دریافت ودیعه از تمام آنها متواری می‌شود.
- نحوه مقابله: مدارک شناسایی موجر و سند مالکیت ملک را به دقت بررسی کنید و تنظیم قرارداد اجاره را به یک مشاور املاک معتبر بسپارید.
نکات کلیدی برای پیشگیری از کلاهبرداری:
- تحقیق و بررسی دقیق: قبل از هر اقدامی، در مورد ملک، فروشنده، مشاور املاک، و سازنده تحقیق کنید. به عنوان مثال، اگر قصد خرید یک واحد آپارتمان در یک پروژه ساختمانی نیمه‌کاره را دارید، حتماً سابقه و اعتبار سازنده را بررسی کنید. میتوانید از طریق جستجو در اینترنت، پرس و جو از ساکنین پروژه‌های قبلی سازنده، و بررسی مجوزهای قانونی پروژه، اطلاعات لازم را کسب کنید. همچنین، قبل از عقد قرارداد با یک مشاور املاک، حتماً مجوز فعالیت او را بررسی کنید و از اعتبار و خوش‌نامی او اطمینان حاصل کنید.
- مشورت با متخصصان: از وکیل، کارشناس رسمی دادگستری، و مشاور املاک معتبر کمک بگیرید. به عنوان مثال، قبل از امضای مبایعه‌نامه، حتماً آن را به یک فرد آگاه در حوزه املاک نشان دهید تا از صحت و قانونی بودن آن اطمینان حاصل کنید. همچنین، میتوانید از یک کارشناس برای ارزیابی قیمت واقعی ملک کمک بگیرید تا از پرداخت مبلغ بیش از ارزش واقعی ملک جلوگیری کنید.
- دقت در اسناد و مدارک: تمام اسناد و مدارک مربوط به معامله را به دقت بررسی کنید. به عنوان مثال، قبل از خرید ملک، حتماً سند مالکیت، پروانه ساخت، پایان کار، و مفاصاحساب مالیاتی ملک را بررسی کنید. در صورت وجود هرگونه ابهام یا تناقض در اسناد، از انجام معامله خودداری کنید.
- تنظیم قرارداد دقیق و جامع: قرارداد را به صورت کتبی و با ذکر تمام جزئیات تنظیم کنید. به عنوان مثال، در قرارداد، مشخصات دقیق ملک، مبلغ، نحوه پرداخت، زمان تحویل، تعهدات طرفین، و ضمانت‌ها را به صورت واضح و شفاف ذکر کنید. از امضای قراردادهای مبهم و ناقص خودداری کنید.
- پرداخت امن: از پرداخت نقدی مبالغ زیاد خودداری کنید و از روش‌های پرداخت امن مانند چک بانکی یا انتقال وجه از طریق سامانه‌های بانکی استفاده کنید. به عنوان مثال، به جای پرداخت نقدی مبلغ پیش‌پرداخت، از چک بانکی استفاده کنید و شماره چک و مشخصات آن را در قرارداد ذکر کنید.
- بازدید حضوری: قبل از خرید یا اجاره، حتماً از ملک بازدید کنید. به عنوان مثال، قبل از خرید یک آپارتمان، حتماً از واحد مورد نظر بازدید کنید و وضعیت آن را از نزدیک بررسی کنید. به وضعیت ساختمان، امکانات، و همسایگان توجه کنید.
- هوشیاری و دقت: به وعده‌های غیرمنطقی و فشارهای غیرضروری شک کنید و در صورت احساس خطر، از انجام معامله خودداری کنید. به عنوان مثال، اگر فروشنده به شما فشار می‌آورد که سریعاً معامله را انجام دهید و از شما می‌خواهد که مبلغ زیادی را به صورت نقدی پرداخت کنید، به او شک کنید و از انجام معامله خودداری کنید. همیشه به یاد داشته باشید که معاملات املاک، معاملات بزرگ و مهمی هستند و نیاز به بررسی دقیق و زمان کافی دارند.
پرسش‌های متداول:
- آیا می‌توان به قول‌های شفاهی اعتماد کرد؟ خیر. تمام توافقات باید به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شوند. قول‌های شفاهی، هیچ ارزش قانونی ندارند و اثبات آنها در مراجع قضایی بسیار دشوار است.
- اگر بعد از خرید متوجه کلاهبرداری شدم چه باید کرد؟ بلافاصله به پلیس و مراجع قضایی مراجعه کنید و از یک وکیل متخصص کمک بگیرید. هرچه سریع‌تر اقدام کنید، احتمال موفقیت شما در پیگیری پرونده بیشتر خواهد بود.
- آیا کد رهگیری برای معاملات املاک الزامی است؟ بله، دریافت کد رهگیری برای معاملات املاک الزامی است. این کد، نشان‌دهنده ثبت رسمی معامله در سامانه املاک و مستغلات کشور است و از بروز معاملات موازی و کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.
- چگونه می‌توان از اصالت وکالت‌نامه اطمینان حاصل کرد؟ برای اطمینان از اصالت وکالت‌نامه، حتماً به دفتر اسناد رسمی که وکالت‌نامه در آن ثبت شده است، مراجعه کنید و از صحت آن استعلام بگیرید.
- سلسله ایادی قولنامه چیست؟سلسله ایادی قولنامه به این معناست که ملکی که در حال معامله است، در گذشته چند بار مورد معامله قرار گرفته است و هر بار یک قولنامه جدید تنظیم شده است. بررسی سلسله ایادی قولنامه، به شما کمک می‌کند تا از صحت معاملات قبلی و وجود هرگونه مشکل حقوقی در مورد ملک، آگاه شوید. برای بررسی سلسله ایادی قولنامه، میتوانید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
- آیا می‌توان به قولنامه دستی اعتماد کرد؟ قولنامه دستی اگر دارای امضا طرفین معامله و شهود باشد و همچنین تاریخ در آن قید شده باشد دارای اعتبار است.
- آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است را خریداری کرد؟خرید ملکی که در رهن بانک است، امکان‌پذیر است، اما باید با دقت و آگاهی کامل انجام شود. قبل از انجام معامله، حتماً با بانک مربوطه مراجعه کنید و از شرایط رهن و نحوه انتقال آن به خریدار، اطلاعات لازم را کسب کنید. همچنین، در قرارداد، نحوه پرداخت بدهی بانک و انتقال رهن به خریدار را به صورت دقیق مشخص کنید.
- آیا می‌توان ملکی که دارای مستأجر است را خریداری کرد؟ بله، خرید ملکی که دارای مستأجر است، امکان‌پذیر است. در این صورت، قرارداد اجاره با مستأجر به قوت خود باقی می‌ماند و خریدار جدید، جایگزین مالک قبلی در قرارداد اجاره می‌شود. قبل از انجام معامله، حتماً قرارداد اجاره را به دقت مطالعه کنید و از حقوق و تعهدات خود و مستأجر، آگاه شوید.
- در صورت بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، چه باید کرد؟ در صورت بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، ابتدا سعی کنید از طریق مذاکره و توافق، مشکل را حل کنید. اگر توافق حاصل نشد، میتوانید از طریق مراجع قضایی، اقدام کنید. برای این منظور، حتماً از یک وکیل متخصص کمک بگیرید.
راهکارهای کلی برای پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک:
- افزایش آگاهی حقوقی: با مطالعه قوانین و مقررات مربوط به معاملات املاک، دانش و آگاهی خود را در این زمینه افزایش دهید. میتوانید از طریق مطالعه کتاب‌ها، مقالات، و وب‌سایت‌های معتبر، اطلاعات لازم را کسب کنید.
- مشورت با متخصصان: قبل از هرگونه اقدام، با وکیل، مشاور حقوقی، کارشناس رسمی دادگستری، و سایر متخصصان حوزه املاک مشورت نمایید. حضور یک متخصص در کنار شما، می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.
- تنظیم قرارداد دقیق و جامع: تمامی توافقات و تعهدات طرفین را به صورت مکتوب و در قالب قرارداد رسمی، ثبت نمایید. قرارداد، مهم‌ترین مدرک قانونی در معاملات املاک است و باید به دقت تنظیم شود.
- بررسی مدارک و اسناد: قبل از انجام معامله، مدارک و اسناد مربوط به ملک (سند مالکیت، پروانه ساخت، پایان کار، مفاصاحساب مالیاتی و …) را به دقت بررسی نمایید. هرگونه نقص یا ابهام در مدارک، می‌تواند نشان‌دهنده وجود مشکل باشد.
- بازدید از ملک: قبل از خرید یا اجاره ملک، حتماً از آن بازدید نموده و وضعیت آن را از نزدیک بررسی نمایید. بازدید حضوری، به شما کمک می‌کند تا از وضعیت واقعی ملک و امکانات آن آگاه شوید.
- هوشیاری و دقت: به وعده‌های غیرمنطقی و فشارهای غیرضروری شک کنید و در صورت احساس خطر، از انجام معامله خودداری نمایید. همیشه به غریزه خود اعتماد کنید و در صورت احساس ناامنی، از انجام معامله صرف نظر کنید.
سخن پایانی:
خرید یا فروش ملک، تصمیمی بزرگ و سرنوشت‌ساز است. با رعایت این نکات و استفاده از خدمات تخصصی، میتوانید از خودتان در برابر کلاهبرداران محافظت کنید و یک معامله امن و پرسود را تجربه نمایید. به یاد داشته باشید، پیشگیری همیشه بهتر از درمان است.
این راهنما، صرفاً به منظور افزایش آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین مشاوره تخصصی حقوقی نیست. در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، توصیه می‌شود با وکیل یا کارشناس حقوقی مجرب مشورت نمایید.
